Chambre d'Agriculture
de l'Allier
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BP 1727
03017 MOULINS CEDEX
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Juridique / aménagement foncier
Le nouveau statut de l’EIRL s’applique au monde agricole
Avec la création de l’entreprise individuelle à responsabilité limitée, les exploitants agricoles pourront séparer de leur patrimoine personnel les biens qu’ils affectent à l’exercice de leur activité professionnelle par une déclaration auprès de la Chambre d’Agriculture.
Le législateur a conçu ce nouveau dispositif afin de permettre aux entrepreneurs individuels de protéger leur patrimoine personnel des créanciers professionnels grâce au mécanisme du « patrimoine d’affectation », et ce, sans avoir à créer de société.
Ce nouveau statut devrait entrer en vigueur début 2011.
Régime juridique
L’objectif de l’EIRL.
L’entrepreneur individuel, qu’il soit commerçant, artisan, agriculteur ou qu’il exerce une profession libérale, est amené à engager tout son patrimoine personnel dans le cadre de son activité professionnelle.
Cela signifie que ses créanciers professionnels peuvent se payer y compris sur les biens affectés à sa vie privée, et notamment à sa vie de famille.
Dans le but de protéger les entrepreneurs contre les retours de fortune, la création de l’EIRL leur permet de séparer patrimoine personnel et professionnel.
En affectant spécifiquement à l’exercice professionnel de son activité certains biens, ou droits, le gage des créanciers (fournisseur, fisc, banques…) est limité.
Comment ?
L’exploitant agricole va tout simplement déclarer son patrimoine professionnel auprès de la Chambre d’Agriculture.
Le patrimoine affecté se composera de l’ensemble des biens, droits, obligations ou sûretés dont l’entrepreneur est titulaire et qui sont nécessaires à l’exercice de l’activité professionnelle. Il est prévu dans le projet de Loi de Modernisation Agricole la possibilité aux exploitants agricoles de ne pas affecter à leur patrimoine professionnel les terres qu’ils utilisent pour leur activité.
Enfin, il est possible d’inclure des biens à usage mixte (professionnel et personnel), utilisés pour les besoins de l’activité.
Les biens doivent être évalués soit par l’agriculteur lui-même soit dans un rapport
d’évaluation établi par un commissaire aux comptes, un expert comptable ou une association de gestion et de comptabilité pour tout bien d’une valeur supérieure à 30 000 € ou tout bien immobilier.
La déclaration d’affectation est ensuite soumise au droit fixe d’enregistrement de 25 euros.
Quels effets ?
Une fois la déclaration effectuée, les créanciers professionnels pourront seulement saisir le patrimoine affecté à l’activité. La déclaration n’a d’effet qu’à l’égard des créanciers dont les droits naissent postérieurement à sa publication. Le patrimoine « non affecté » (maison, appartement… par exemple) constitue le gage des créanciers personnels de l’entrepreneur.
Obligations comptables
La loi prévoit l’obligation de déposer ses comptes annuellement. Les modalités particulières à l’agriculteur sont attendues dans la Loi de Modernisation Agricole. Il est donc vraisemblable que les personnes intéressées attendront la publication de celle-ci pour se lancer.
Régime fiscal
Nouveauté ! Au-delà de l’imposition forfaitaire ou au réel, il est possible d’opter au régime fiscal de l’Impôt sur les sociétés (IS). En ce cas l’impôt réalisé par l’EIRL sera taxé de la manière suivante : 15 % jusqu’à 38.120 euros, et 33,33 % au delà.
Régime Social
Variable selon que l’entrepreneur a opté pour l’IR ou pour l’IS. Dans le premier cas, les cotisations sociales sont calculées et dues sur la totalité des revenus professionnels. Assujetti à l’IS, les cotisations sociales sont dues sur la rémunération de l’entrepreneur. Les bénéfices que se verse l’entrepreneur sont soumis au régime des dividendes selon un régime analogue à celui des sociétés d’exercice libéral.
Ce nouveau statut offre donc une garantie aux entrepreneurs individuels, à conditions toutefois qu’ils ne se portent pas caution personnellement lors de leur installation.
Sachez enfin que le bénéfice de la déclaration d’affectation pourra être écarté en cas de fraude aux créanciers ou de manquement grave aux obligations fiscales, sociales, comptables ou aux règles concernant la composition du patrimoine d’affectation. Dans cette hypothèse, l’entrepreneur individuel redevient responsable sur la totalité de son patrimoine (personnel et professionnel).
Insaisissabilité : Un dispositif obsolète ?
Avec tout juste 12.000 déclarations souscrites, le dispositif de l’insaisissabilité crée par la loi du 1er Août 2003 n’a pas connu le succès espéré.
Permettant de déclarer insaisissable des biens immobiliers non professionnels, ses modalités de mise en œuvre et son coût ont découragé plus d’un entrepreneur individuel.
La création de l’EIRL offre un dispositif de protection patrimonial plus complet, sans pour autant mettre fin à l’insaisissabilité.
Aujourd’hui, un entrepreneur dispose donc de plusieurs outils pour protéger son patrimoine personnel.
Service Juridique, Aménagement Foncier et Environnement
Chambre d’Agriculture de l’Allier
22 juillet 2010
La loi de modernisation de l’agriculture définitivement adoptée
L’examen de la LMA par le Parlement s’est achevé par le vote final des deux assemblées le 13 juillet 2010.
Le gouvernement souhaitait que son texte présenté en janvier en Conseil des ministres, et discuté à partir du printemps soit adopté rapidement.
Après une discussion devant le Sénat et l’Assemblée nationale, la Commission Mixte Paritaire a élaboré un projet définitif voté par le Parlement les 12 et 13 juillet 2010.
Pour être applicable, la loi devra être publiée au Journal Officiel et l’on attend plus d’une trentaine de textes d’application.
L’objectif de cette loi est de conforter la compétitivité durable de l’agriculture, socle d’une alimentation sécurisée et de territoires préservés.
La loi évoque donc tour à tour, la politique publique de l’alimentation, le rôle des acteurs économiques, les outils de gestion des risques climatiques ( assurances récoltes), la préservation du foncier ainsi que la forêt, la pêche et l’aquaculture.
L’Assemblée Permanente des Chambres d’Agriculture dans un communiqué a appelé à une grande vigilance dans la mise en œuvre de ce texte qui exige une large mobilisation de tous les acteurs et un accompagnement par les pouvoirs publics.
Toutes les dispositions adoptées feront l’objet d’articles récapitulatifs, dès la publication de la loi.
15 juillet 2010
Attention aux arnaques en matière d’annuaires professionnels
Le référencement des agriculteurs en tant que professionnels provoque un phénomène pervers : « l’arnaque à l’annuaire ».
Depuis quelques années déjà, s’est développée une arnaque aux annuaires professionnels. Comme les autres secteurs d’activité, le monde agricole est touché.
Ces sociétés opèrent toujours de la même façon. A chaque fois, l’agriculteur pense avoir à faire aux services de France Télécom ou aux Pages Jaunes.
A chaque fois aussi, il lui est demandé de retourner un bon de commande par fax.
Aucune adresse, aucun siège social n’apparaît.
Les tarifs sont plus ou moins occultes au moment de l’entretien téléphonique.
L’agriculteur peut être relancé plusieurs fois jusqu’à ce qu’il finisse par céder et retourner le fax pré-rempli, revêtu de sa signature.
Huit jours à quelques mois plus tard, il reçoit, toujours par fax, une facture -qui s’élève, selon les situations, de 8 000 à 10 000 euros/an, ce qui n’est pas rien pour un agriculteur- où on lui demande de virer le montant sur un compte à l’étranger : Hong-Kong ou en Chine.
Vu le montant demandé, l’agriculteur réalise qu’il s’est fait arnaquer et s’affole.
Et c’est là qu’il se fait avoir, car il écrit en essayant de se justifier et fait référence à un « bon de commande » et ainsi apporte la preuve de son contrat.
Ou bien, s’il ne fait rien, il est rapidement relancé au téléphone pour connaître son mode de règlement, et, à son étonnement, au bout d’un quart d’heure de discussion, la personne lui propose une transaction, c’est-à-dire lui réclame 800 à 1000 euros pour arrêter l’affaire. Sinon, on lui promet que le dossier ira au contentieux.
S’il persiste à ne rien faire, l’agriculteur recevra une relance, téléphonique d’abord, puis écrite, d’un cabinet d’avocats basé à l’étranger le menaçant de poursuites judiciaires s’il ne paie pas. Il semblerait que parfois même de faux jugements soient adressés.
Dans tous les cas, il s’agit d’une ARNAQUE. Les montants demandés sont évidemment hors de proportion avec le budget publicitaire d’une exploitation agricole.
L’annuaire professionnel n’existe pas nécessairement. Ces menaces ne sont généralement pas mises en exécution, mais si l’agriculteur cède à un moment ou à un autre à la pression et règle, ne serait-ce que 10 % de la somme réclamée, l’affaire en reste généralement là. Mais l’agriculteur ne pourra jamais être remboursé.
Ce qu’il ne faut surtout pas faire, c’est régler quoi que ce soit, et surtout ne rien écrire qui laisserait entendre que l’on a signé un bon de commande. Toute preuve écrite sera exploitée contre son auteur. Donc, avant d’écrire quoi que ce soit, mieux vaut s’adresser préalablement à un juriste.
Généralement, ces sociétés finissent par abandonner lorsqu’elles s’aperçoivent que l’agriculteur refuse de céder.
Mais, en tout premier lieu, ce qu’il faut faire, c’est ne jamais traiter par téléphone ou par fax avec des entreprises qui n’ont pas pignon sur rue.
Face à la recrudescence de ces escroqueries, le Procureur de Paris a ouvert des procédures pénales et certains auteurs ont déjà été arrêtés. Les victimes ont donc la possibilité de porter plainte.
Si vous êtes concerné par ce genre d’arnaque, n’hésitez pas à contacter le Service Juridique de la Chambre d’Agriculture qui pourra vous assister dans vos démarches.
Service Juridique, Aménagement Foncier et Environnement
Chambre d’Agriculture de l’Allier
22 juin 2010
Cotisants au régime social agricole, il y a du changement !
La Surface Minimum d’Installation vient d’être modifiée, et passe à 40 ha sur l’ensemble du département. La cotisation de solidarité est désormais due pour toute mise en valeur d’une surface de plus de 5 ha.
Assujettissement à la Mutualité Sociale Agricole
La surface minimum d’installation (SMI) qui sert de référence pour déterminer le seuil d’assujettissement est fixée dans le Schéma Directeur Départemental des Structures pour chaque région naturelle du département et chaque nature de culture.
Pour relever du régime agricole comme chef d’exploitation, il faut mettre en valeur une superficie au moins égale à ½ SMI.
Les personnes qui mettaient en valeur une exploitation ou une entreprise dont l’importance était comprise entre 1/10ème et ½ SMI étaient redevables, jusqu’à récemment, d’une cotisation de solidarité auprès de la MSA.
Deux importantes modifications règlementaires sont venues changer les règles de calcul du seuil d’assujettissement du régime social agricole.
D’une part, un arrêté préfectoral du 19 avril 2010 prévoit que notre département ne disposera plus que d’une seule SMI à 40 hectares.
Cet arrêté est applicable à compter du 1er jour du mois qui suit la parution au recueil des actes administratifs, soit vraisemblablement le 1er juillet prochain.
Mais la MSA étudie les situations et appelle les cotisations selon la situation au 1er janvier de chaque année. Ainsi, les conséquences de la réforme en terme de cotisations interviendront à compter du 1er janvier 2011.
D’autre part, la fin de l’année a vu la parution d’un décret du 11 novembre 2009 stipulant que la cotisation de solidarité sera due à partir d’une surface supérieure à 1/8ème de la SMI. Cette réforme a donc été appliquée par la MSA au 1er janvier 2010.
Cette modification de seuil s’entend pour une activité de polyculture élevage, il existe pour les productions spécialisées et les élevages hors-sol des coefficients d’équivalence.
Le tableau ci-contre reprend les surfaces avant et après changement :
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Régions Agricoles
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Ancienne
SMI
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Nouvelle
SMI
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Statut
chef d’exploitation
½ SMI
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Ancien seuil d’affiliation : cotisant solidaire
1/10ème de SMI
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Nouveau seuil d’affiliation :
cotisant
solidaire
1/8ème de
SMI
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Val d’Allier
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24 ha
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40 ha
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20 ha
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2,4 ha
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5 ha
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Bocage Bourbonnais
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34 ha
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40 ha
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20 ha
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3,4 ha
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5 ha
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Sologne Bourbonnaise
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40 ha
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40 ha
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20 ha
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4 ha
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5 ha
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Montagne Bourbonnaise
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24 ha
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40 ha
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20 ha
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2,4 ha
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5 ha
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Combraille Bourbonnaise
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30 ha
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40 ha
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20 ha
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2 ha
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5 ha
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Parcelle de subsistance
L’arrêté du 19 avril 2010, pour tenir compte de cette évolution, a modifié la surface de la parcelle de subsistance, qui passe de 4 h 80 à 5 ha.
Rappelons qu’un agriculteur, pour prétendre à la retraite, doit avoir cessé toute activité agricole dans les deux mois suivants son départ officiel en retraite.
Toutefois, l’exploitant agricole retraité peut conserver une parcelle de terre réduite, appelée « parcelle de subsistance » dont il pourra assurer la mise en valeur pour la satisfaction des besoins de l’autoconsommation familiale au plus égale à 5 ha.
Il devra donc régler une cotisation de solidarité, mais continuera à bénéficier d’un numéro d’exploitation à la préfecture lui permettant de conduire son tracteur pour ses besoins personnels avec dispense de permis de conduire.
Pour conclure, il faut préciser que la MSA a d’ores et déjà commencé à informer les agriculteurs qui subiraient des conséquences en terme de statut de chef d’exploitation (exploitants à titre principal entre 12 ha et 20 ha).
Il est également prévu que le Service Juridique de la Chambre d’Agriculture réponde aux questions et en cas de difficultés recherche des solutions. Il est tout à fait possible de le contacter en appelant le 04 70 48 42 42 (permanences téléphoniques tous les matins de 9 h 00 à 12 h 00 et consultations gratuites sur rendez-vous dans les différentes antennes).
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Chambre d’Agriculture de l’Allier
1er juillet 2010
Cotisations MSA : il est encore possible de choisir l’assiette annuelle avec application dès 2010
Les agriculteurs qui souhaitent faire calculer leurs cotisations sociales pour 2010, sur l’assiette annuelle, peuvent encore en faire la demande auprès de la MSA jusqu’au 31 juillet.
Les chefs d’exploitations règlent annuellement à la MSA des cotisations basées sur leur revenu professionnel. La règle de base veut que l’on prenne la moyenne des trois années précédentes (ce que l’on appelle l’assiette triennale).
Il est toujours possible sur option de choisir l’assiette annuelle, c’est à dire que les cotisations soient assises sur les seuls revenus de l’année précédente. Mais en ce cas, les agriculteurs doivent déposer leur demande auprès de la MSA dont ils relèvent, au plus tard le 30 novembre pour prendre effet au 1er janvier de l’année suivante.
Ex : il fallait avoir fait sa demande avant le 30 novembre 2009 pour une application à compter de 2010.
Il faut également garder à l’esprit que l’option est obligatoirement souscrite pour cinq années civiles.
Le décret du 11 juin 2010 publié le 15 apporte une modification significative.
Il est en effet exceptionnellement encore possible d’opter pour l’assiette annuelle, avec application en 2010, en avertissant les MSA d’ici le 31 juillet 2010.
La régularisation des cotisations dues par les chefs d’exploitation ou d’entreprise agricole qui opteront jusqu’à cette date s’effectuera lors du dernier appel de cotisations de l’année 2010.
Ce dispositif présente tout son intérêt et peut permettre de geler en termes de cotisations, des années antérieures meilleures, pour retenir seulement le revenu professionnel de l’année précédente.
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Chambre d’Agriculture de l’Allier
3 juin 2010
Annulation de l’arrêté nuisibles : du répit pour les corbeaux ?
Le Tribunal Administratif de CLERMONT-FERRAND, pour une raison de forme a annulé l’Arrêté Préfectoral autorisant la destruction des nuisibles. Aucune mesure individuelle ne peut plus être engagée.
Alors que de nombreuses remontées nous alertaient sur des présences massives de corvidés, et des dégâts tout aussi nombreux, dans tout le département, sur les semis (majoritairement tournesol et maïs), le Tribunal Administratif de CLERMONT-FERRAND, dans le même temps a annulé l’Arrêté préfectoral annuel du 28 mai 2009 fixant la liste des nuisibles.
Durée de l’Arrêté « nuisibles » :
Rappelons que les arrêtés préfectoraux sont pris pour une durée d’un an. Celui qui a été annulé devait donc être valable jusqu’au 30 juin 2010, et pour les corvidés les tirs de destruction étaient possibles jusqu’au 10 juin 2010.
Le nouvel arrêté qui sera valable du 1er juillet 2010 au 30 juin 2011 est en cours d’élaboration et sera prochainement signé.
Réaction de la Chambre d’Agriculture
Toujours est-il qu’il n’est plus possible de détruire un seul nuisible en ce moment, moment justement stratégique pour les semis de maïs et de tournesol.
Pour tenir compte de la situation catastrophique que nous subissons, il a par exemple été constaté des dégâts sur près de 40hectares autour de Cosne d’Allier, le Préfet a décidé de simplifier les interventions des louvetiers qui restent les seules possibles.
Le respect de la réglementation impose donc, en présence de corvidés, d’alerter directement le lieutenant de louveterie du secteur afin qu’il organise des battues, sans aucune autre forme de procédure.
La Chambre d’Agriculture se félicite que ces mesures de simplification aient pu être diligentées par le Préfet, mais, doute cependant de leur efficacité réelle sur le terrain, les louvetiers, malgré leurs compétences reconnues, étant loin d’être aussi nombreux que les corvidés…
Les agriculteurs, encore une fois, ne peuvent que réagir devant une telle situation, à l’image de Jean-Marie Lesage, président de la Chambre d’Agriculture : « Nous nous trouvons dépourvus de moyens légaux pour protéger nos cultures des nuisibles. La recrudescence des corbeaux, la destruction, constatée de nombreux semis, le travail des agriculteurs, le temps et les moyens qu’ils vont devoir consacrer à ressemer et à tenter de préserver leurs cultures, rien de tout cela ne pèse dans des décisions prises à la demande d’organisation écologiste pour qui l’équilibre de la nature passe vraisemblablement par la préservation à tout prix des espèces nuisibles. Pressés par tous ces « nuisibles », j’ai bien peur que ce soient les agriculteurs qui deviennent rapidement « espèce menacée de disparition »… »
Service Juridique, Aménagement Foncier et Environnement
Chambre d’Agriculture de l’Allier
27 mai 2010
Les régimes matrimoniaux
Suite de nos chroniques SPECIAL COUPLE : Avec 256 000 mariages célébrés en France en 2009 mais également près de 150 000 divorces, il semble indispensable au moment de se marier de choisir les règles applicables au patrimoine présent ou à venir. Les règles s’appliquent pendant le mariage, mais aussi lors de sa dissolution que ce soit par divorce ou décès.
Sans forcément en avoir connaissance, dès qu’un couple se dit « oui » devant Monsieur le Maire, il se trouve soumis à un régime matrimonial.
Le régime matrimonial, c’est l’ensemble des règles qui seront applicables pendant la durée du mariage et après.
Réfléchir et choisir, c’est se donner la possibilité d’équilibrer les patrimoines, protéger son conjoint, voire même l’avantager.
Tous les régimes ont des avantages et certains inconvénients, mais selon la situation de chacun il est parfaitement possible de trouver la meilleure solution.
On connaît donc quatre grandes formules :
Le régime légal
Le plus souvent les époux ne réalisent pas de contrat de mariage. Pourtant, ils se retrouvent obligatoirement soumis, pour tout mariage postérieur au 1er février 1966, au régime de la communauté légale réduite aux acquêts.
Dans ce régime, chacun reste seul propriétaire des biens qu’il avait avant de se marier et de ceux recueillis ultérieurement par succession ou donation (c’est à dire les biens venant de sa famille).
Les biens achetés pendant le mariage ou les revenus sont communs et composent donc la communauté.
Chacun des époux peut administrer librement ses biens propres mais les deux époux devront gérer ensemble les biens acquis par la communauté.
En cas de décès, on partage donc en deux les biens communs, le conjoint survivant dispose de la moitié et la succession de l’autre moitié.
En cas de divorce, les biens communs seront partagés par moitié entre les époux.
Les dettes contractées par l’un ou l’autre des époux au cours du mariage engagent les biens communs.
Attention donc en cas d’exploitation agricole ! Le décès ou le divorce peut entraîner son partage et son démantèlement.
Dans ce régime, c’est bien le couple qui profite de l’enrichissement survenu pendant le temps du mariage.
Les trois régimes suivants doivent faire l’objet d’un contrat de mariage chez un notaire, mais on ignore trop souvent que le coût en est modique.
La séparation des biens
Comme son nom l’indique, ce régime instaure une séparation entre les patrimoines des époux.
Tous les biens acquis avant et pendant le mariage restent la propriété de celui qui les a achetés, de même pour les biens reçus par héritage ou donation.
Chacun reste responsable des dettes qu’il contracte.
Pour les biens achetés ensemble, ils sont réputés être en indivision entre les deux époux, en proportion des parts acquises. En cas de divorce ou de décès, ces biens seront partagés proportionnellement aux apports de chacun.
Ce régime permet ainsi de ne pas engager le patrimoine du conjoint en cas de dettes de l’époux exploitant agricole.
Si c’est le moyen de protéger l’autre, il sera néanmoins difficile de l’avantager.
La communauté universelle.
A l’opposé de la séparation de biens, ce régime met tout en commun. L’ensemble des biens immobiliers et mobiliers ; acquis ou reçus par succession ou donation (sauf clause contraire) avant ou pendant le mariage sont communs.
Les époux sont co-responsables de toutes les dettes contractées par l’un ou l’autre des époux.
Ce régime convient particulièrement pour les couples sans enfant. Le conjoint survivant est protégé et avantagé, le patrimoine ne sera transmis aux héritiers qu’après le décès des deux époux.
En cas de divorce, on partage la communauté en deux.
La participation aux acquêts
Ce régime fonctionne comme la séparation de biens pendant le mariage (chacun gère son patrimoine et est responsable des dettes) et se liquide comme une communauté.
A la dissolution du mariage, par décès ou divorce, on examinera la valeur du patrimoine constitué pendant le mariage, et on la partagera en deux parts égales : chacun des époux participe donc à la moitié de l’enrichissement de l’autre.
La difficulté de ce régime résidera dans l’évaluation du patrimoine.
Avec une activité professionnelle indépendante, engagée sur le long terme, des investissements importants, et un patrimoine mobilier conséquent (cheptel, matériel), il y a de vraies raisons de réfléchir aux règles que l’on veut choisir lorsqu’on se marie….
Service Juridique, Aménagement Foncier et Environnement
Chambre d’Agriculture de l’Allier
20 mai 2010
Dégâts : les agriculteurs piégés par les corbeaux
A côté des dégâts causés par le grand gibier, la période entraîne aussi une recrudescence des dégâts dus aux petits nuisibles.
Nous avons en ce moment de fortes remontées du terrain, accompagnées de multiples interrogations des agriculteurs et de beaucoup de découragement.
En cette période de semis, nombreux sont ceux qui subissent des dégâts et dont le travail est mis à néant, par suite de la présence de corvidés qui nichent à proximité des champs où ils trouvent la nourriture idéale.
Ces attaques sont malheureusement récurrentes, et les moyens pour y remédier souvent bien faibles au regard du nombre de volatiles.
Le décret du 26 mai 2009 a déjà facilité les conditions de lutte en dispensant d’agrément préfectoral certains « piégeurs » qui interviennent dans certaines opérations collectives.
Ajoutons encore, que le Ministre de l’agriculture, interrogé il y a quelques mois, répondait qu’il examinait les possibilités d’évolution réglementaire des modalités de destruction à tir… ce qui démontre que les mesures actuelles sont insuffisantes pour venir à bout des populations de corbeaux.
Le projet n’a pas encore éclos à ce jour.
En l’état de la réglementation aucune indemnisation n’est possible, et la destruction peut avoir lieu sous conditions. Le Service Juridique de la Chambre d’Agriculture chargé des questions de chasse est régulièrement questionné sur cette problématique et reste à la disposition des agriculteurs qui en auraient besoin.
Service Juridique, Aménagement Foncier et Environnement
Chambre d’Agriculture de l’Allier
6 mai 2010
Fermage du 11 mai : faites le calcul
Les fermages sont payés aux échéances fixées par le bail, ou à défaut, par le bail type départemental.
A défaut d’accord contraire, ou d’usages précédemment réalisés, le loyer est réglé à terme échu en deux échéances semestrielles : le 11 mai et 11 novembre.
Deux situations se rencontrent :
Soit votre bail comporte deux échéances semestrielles (11 novembre et acompte au 11 mai).
Dans ce cas, le règlement de mai correspond à la moitié du fermage annuel 2009 (hors impôts et taxes).
Ex : Fermage annuel 2009 : 802.50 € (compte tenu de l’actualisation effectuée au
11 /11/2009)
11 /11/2009)
Echéance de mai 2010 : 802.50 / 2 = 401.25 €.
Soit votre bail ne comporte qu’une échéance annuelle de règlement au 11 mai de chaque année.
Il vous faut alors appliquer l’évolution de l’indice des fermages d’octobre 2009.
Valeur de l’indice : 120.78
Variation Mai 2010/ Mai 2009 : - 0. 67 %
Le montant du loyer de mai 2010 correspond au fermage annuel 2009 diminué des 0.67 % soit :
Ex : Fermage annuel mai 2009 : 802.50 €
Fermage annuel mai 2010 : 802.50 - 0.67 % = 797.12 €
Attention !
si vous n’avez pas encore réglé le loyer, il faut le faire le plus rapidement possible. La date du 11 mai est normalement impérative.
6 mai 2010
Avantager son concubin
Juridiquement, il n’existe aucun lien entre deux concubins. Au regard de la loi, ce sont deux étrangers qui n’héritent pas l’un de l’autre. Prendre des dispositions pour anticiper le décès est donc indispensable.
De par la loi, les concubins n’héritent pas l’un de l’autre. Ils n’ont aucune obligation l’un envers l’autre, tant au cours de la vie commune, après leur séparation ou au décès de l’un d’eux.
La difficulté peut donc exister suite à l’acquisition d’un logement à deux. Pour ne pas laisser le concubin démuni ou face à des héritiers parfois hostiles, il est important de se prémunir.
Sans pour autant vous marier ou pacser, des solutions ponctuelles s’offrent à vous afin de favoriser votre concubin.
La donation
Les concubins peuvent se consentir des donations sur différents types de biens (voiture, somme d’argent, ou immeuble).
Néanmoins, une fois la donation effectuée, vous ne pourrez pas changer d’avis. Il est donc important de bien réfléchir. Certaines clauses peuvent permettre d’atténuer cette irrévocabilité, mais le principe demeure.
La fiscalité est par ailleurs très importante puisque les concubins doivent acquitter des droits de donation à hauteur de 60 %, sans aucun abattement.
En présence d’enfants, sachez également que la donation est limitée. Ils pourront demander leur part d’héritage.
Le legs d’usufruit
Le legs de l’usufruit du logement familial permet de protéger à moindre frais le survivant tout en assurant à terme la transmission de la pleine propriété à vos héritiers - vos enfants par exemple -. L’usufruit est le droit de jouir d’un bien en l’occupant ou en percevant les revenus qu’il produit -les loyers si le bien est mis en location -. Le concubin usufruitier du logement est protégé car les héritiers ne pourront pas le mettre à la porte du logement. En revanche, le concubin ne pourra pas non plus vendre le bien sans l’accord des héritiers nu-propriétaires.
L’autre avantage est qu’il permet de payer moins de droits. En effet, le concubin bénéficiaire acquitte des droits fiscaux réduits car calculés sur la seule valeur de l’usufruit, évaluée selon le barème fiscal en tenant compte de l’âge du survivant au décès de son partenaire.
La tontine
La tontine est la clause par laquelle les concubins prévoient que la part de celui qui décédera en premier reviendra automatiquement au survivant sans aucune indemnité pour les héritiers du défunt.
La tontine permet donc au concubin survivant de conserver le logement à coup sûr.
Cet acte se différencie de la donation par la part d’aléa liée à la durée de vie de chaque concubin. Le concubin décédé en premier sera réputé ne jamais avoir eu de droit de propriété sur le bien acheté.
Cette clause peut donc être avantageuse mais reste limitée fiscalement.
La Société Civile Immobilière
Cette société, constituée entre les concubins offre un cadre juridique à leur indivision. Les statuts prévoient les modalités de répartition de la propriété, les objectifs à réaliser, la répartition des pouvoirs, les modalités de cessions de parts sociales…
Elle présente également un avantage dans le cadre de la transmission du patrimoine en évitant la dislocation du patrimoine. Une clause des statuts peut ainsi permettre au survivant le rachat en priorité des parts du concubin décédé.
L’avantage réside également dans les droits de succession, puisque généralement, la valeur des part est moins importante que celle du bien qu’elles représentent.
La rédaction des statuts nécessitera le recours à un homme de loi et présentera un coût. Il convient donc de réfléchir à sa situation individuelle et ne pas hésiter à consulter un juriste pour en parler.
Service Juridique, Aménagement Foncier et Environnement
Chambre d’Agriculture
29 avril 2010
Le concubin et le bail rural
Le signataire d’un bail à ferme a le titre de preneur. Son concubin n’a aucun droit sur le bail. Mieux vaut donc être vigilant !
Le législateur entendant ignorer la situation de fait qu’est le concubinage, les droits accordés au concubin sont infimes, notamment dans le cadre d’un bail à ferme.
Il impose donc aux ménages d’agriculteurs ayant choisi ce mode de vie commune d’en tirer toutes les conséquences.
Pendant la vie commune
Absence de droit pour le concubin non signataire
Seul le titulaire d’un bail à ferme peut disposer des prérogatives inhérentes au preneur : droit au renouvellement, droit de préemption, droit de mettre fin au bail.
Aussi, il n’existe aucune solidarité aux dettes à l’encontre du concubin non signataire, et sa responsabilité ne peut être engagée. Aucun droit à bail ne lui étant reconnu, aucune obligation n’est exigée.
Toutefois en cas de location de la maison d’habitation, le bailleur ne pourra pas s’opposer à l’hébergement du concubin non signataire du bail, du fait que la jurisprudence considère que le locataire a le droit d’héberger ses proches et que le bailleur ne peut pas l’interdire. De même, le fermier peut héberger ascendants, descendants, frères, sœurs, conjoints et pacsés en vertu des dispositions de l’article L.411.35 du Code Rural.
Protection conventionnelle des signataires du bail à ferme
Si les deux concubins entendent participer conjointement aux travaux de l’exploitation, il est possible d’opter pour le statut de co-preneur, chaque concubin est alors signataire du bail.
Mais cette situation présente de nombreux désavantages puisque chaque décision doit exiger l’unanimité des co-preneurs. On peut donc se retrouver rapidement dans une situation de blocage dans la gestion de l’exploitation. Le risque d’une mésentente sentimentale portant préjudice au bon entretien du fonds n’est pas non plus écarté.
En cas de vente de la ferme, seul le concubin signataire du bail aura le droit de préemption et bénéficiera des avantages fiscaux en cas d’acquisition.
En cas de rupture de concubinage
Le concubinage se rompt soit par séparation de vie commune soit par décès.
En cas de séparation
En cas de rupture de concubinage, la séparation des concubins n’aura aucune incidence sur la poursuite d’un bail à ferme signé par un seul contrairement à la location d’une maison d’habitation.
Dans le cadre d’un bail à ferme, seul le concubin signataire dispose de droits, le concubin écarté ne peut donc rien revendiquer, en cas de location de la maison d’habitation. Il doit quitter les lieux sans pouvoir réclamer quoi que ce soit.
En cas de décès
Le concubin non signataire du bail à ferme n’aura aucun droit à se maintenir dans les lieux et ne sera pas habilité à demander la poursuite du bail à ferme. N’étant pas reconnu juridiquement, il est considéré comme un tiers par rapport au défunt, malgré l’existence d’une vie commune. Seul le concubin cosignataire du bail à ferme pourrait poursuivre l’exploitation ou y mettre un terme.
De même, si le concubin décédé était propriétaire de son exploitation, son concubin survivant ne disposera d’aucun droit sur la succession, sauf testament.
En conclusion, si le concubinage peut sembler adapté à la vie commune de deux salariés, le choix de la profession agricole, qui engage un patrimoine important sur le long terme nécessite de réfléchir au statut à adopter en matière de vie commune. Aujourd’hui le choix est large : du PACS au mariage avec ou sans contrat.
Toutefois, le concubinage peut avoir été choisi, non pour son caractère protecteur, mais bien pour son inégalitarisme, dans ce cas, il faut en assumer toutes les conséquences.
Service Juridique, Aménagement Foncier et Environnement
Chambre d’Agriculture
Chambre d’Agriculture
Le 20 avril 2010
Escroquerie
La Chambre d’Agriculture alerte à nouveau les agriculteurs sur un nouveau procédé d’arnaque ou, à tout le moins, de vente forcée.
Info Législation – Document Unique : des méthodes douteuses
Les agriculteurs reçoivent en ce moment un document qui ressemble à une contravention. Leur nom, celui de leur société, leur numéro SIRET sont indiqués, de même que leur activité.
Tout laisse à penser qu’il s’agit d’un document officiel de l’Administration intitulé « Rappel » qui précise que les employeurs de main d’œuvre doivent rédiger et conserver un document unique d’évaluation des risques professionnels. A défaut, le professionnel peut devoir payer une contravention de 1 500 € par salarié.
Jusque là, tout est vrai !
Mais l’agriculteur est invité à adresser un chèque de 189,52 € et recevra le document unique, dans les faits, un simple modèle vierge à compléter.
Vente forcée, tromperie, arnaque ?
- Vente forcée, parce que la forme du courrier laisse penser qu’il faut obligatoirement payer.
- Tromperie, parce que le document en question n’est qu’un modèle à compléter.
- Arnaque ? Sans doute pas, car Info Législation possède un numéro SIRET, précise ses conditions générales de vente et facture même TTC.
Mais « les petites lignes » du contrat sont imprimées au verso et lorsqu’on recherche la société, le site Internet est en cours d’élaboration !
Face à ce type de sollicitation, un seul mot d’ordre, ne pas répondre !
8 avril 2010
Logement décent et bail rural
La loi du 13 décembre 2000, dite Loi S.R.U, impose au bailleur de délivrer à son locataire un logement décent.
Les logements loués doivent être mis en conformité, y compris ceux délivrés dans le cadre d’un bail rural. Tout preneur peut ainsi exiger du bailleur la mise aux normes du logement qu’il occupe à titre principal.
Définition d’un logement décent
Un décret du 30 Janvier 2002 est venu préciser les caractéristiques du logement décent.
Pour être qualifié de décent, le logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé des occupants et il doit comporter certains éléments d’équipement et de confort.
Le clos et le couvert doivent être assurés : gros œuvre et accès en bon état de solidité, menuiserie, couverture et raccords protégés des infiltrations.
Les pièces principales doivent bénéficier d’un éclairement suffisant et d’un ouvrant donnant sur l’air libre, ou sur un volume vitré donnant sur l’air libre. De fait, ces dispositifs permettent le renouvellement d’air nécessaire à l’occupation normale du logement. Les réseaux et branchement d’électricité, le gaz, les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent respecter les normes de sécurité et être en état d’usage.
L’habitation doit offrir une utilisation normale de l’eau potable, une évacuation des eaux ménagères, un réseau électrique suffisant pour permettre l’éclairage de chaque pièce ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants.
Un logement décent doit comporter, soit une pièce principale de 9 m2 au minimum et d’une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit d’un volume habitable d’au moins 20 m3. Il doit également comporter une cuisine ou un coin cuisine capable de recevoir un appareil de cuisson et un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et installation d’évacuation des eaux usées.
L’équipement sanitaire intérieur doit comprendre un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, un équipement pour la toilette corporelle comportant une baignoire ou une douche alimentée en eau chaude et froide, et aménagée de manière à garantir l‘intimité personnelle.
Location du logement
Le bailleur, étant dans l’obligation de mettre en conformité un logement loué, peut bénéficier d’aides financières, notamment des subventions de l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (A.N.H.A). Il doit alors simplement s’engager à louer pour une durée minimale de neuf ans le logement rénové.
Bien qu’il n’existe pas de sanctions spécifiques s’appliquant aux logements loués dans le cadre d’un bail rural, une action en résiliation ou en exécution forcée peut être exigée sur le fondement de l’article 1719-1 du Code Civil. Le juge saisi pourrait décider des travaux à exécuter par le propriétaire et d’une diminution du loyer dans l’intervalle. Afin d’éviter tout conflit, le constat ou l’état des lieux contradictoires attestant que le logement répond aux normes de décence doit être rédigé au moment de l’entrée dans les lieux du preneur.
Lors de la vente d’un immeuble loué, le nouvel acquéreur devra s’assurer que le logement loué répond aux normes de décence s’il ne souhaite pas devoir répondre à une demande de « mise en conformité » de la part du preneur.
Et en matière d’entretien et de réparation
Selon le code civil, le bailleur a l’obligation d’entretenir le bien en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et de faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
L’article L 415-3 du Code Rural précise que le paiement des grosses réparations (celles afférentes aux murs, voûtes, rétablissement de soutènement et de clôtures) est à la charge exclusive du propriétaire. Il semble toutefois difficile de considérer que toutes les autres réparations incombent nécessairement au preneur. La loi met à sa charge les seules réparations locatives ou de menu entretien qui correspondent à l’usage qu’il fait du bien.
Enfin, l’article L415-4 du Code Rural précise qu’il n’y a pas lieu de distinguer entre grosses réparations et réparations locatives ou de menus entretiens lorsqu’elles sont occasionnées par vétusté, force majeure, vice de construction ou de la matière. Dans ces hypothèses, elles sont toutes dues par le bailleur. Le preneur est en droit d’exiger du bailleur l’exécution totale de ces réparations. Il peut obtenir l’exécution forcée en s’adressant au Tribunal Paritaire des Baux Ruraux. Celui-ci condamnera le bailleur à effectuer les grosses réparations, ou autorisera le preneur à les effectuer aux frais du bailleur ou ordonnera l’exécution par un entrepreneur désigné par lui, sous contrôle d’experts.
Sanction
Le fait de louer un logement sous arrêté d’insalubrité est puni d’une durée de 3 ans d’emprisonnement et d’une amende de 100 000 €.
Par ailleurs, pour les locaux frappés d’un arrêté d’insalubrité remédiable, si le propriétaire refuse de réaliser les travaux prescrits, il encourt une peine d’emprisonnement d’un an et une amende de 50 000 €. Par ailleurs, en cas d’interdiction temporaire d’habiter et d’utiliser les lieux, le propriétaire est tenu d’assurer, aux occupants, un hébergement décent à ses frais.
Service Juridique, Aménagement Foncier et Environnement
Chambre d’Agriculture
1er avril 2010
L’aide juridictionnelle
Destinée à aider financièrement ceux qui n’ont pas les ressources suffisantes pour assurer les frais d’un procès, l’aide juridictionnelle est accordée sous certaines conditions.
Si vous hésitez à faire un procès ou à vous défendre parce que vos ressources sont modestes, vous pouvez sous certaines conditions bénéficier de l’aide juridictionnelle. Créée afin de permettre à tous d’accéder à la justice, elle consiste en la prise en charge par l’Etat de la totalité ou d’une partie des frais de justice (honoraires d’avocat, huissier, expert, conciliateur, avoué..).
Conditions d’accès
Seuls peuvent en bénéficier les personnes de nationalité française ou ressortissants d’un état membre de la Communauté Européenne, les étrangers non ressortissants de la Communauté Européenne qui résident habituellement en France et les associations ou syndicats ayant leur siège social en France qui ne disposent pas de ressources suffisantes.
De fait, il n’existe pas d’aide juridictionnelle pour les sociétés.
Modalités
Cette aide est accordée pour toute action (attaquer, se défendre, faire exécuter un jugement) devant toute juridiction (civile, pénale, commerciale, administrative).
Elle peut être obtenue pour tout ou partie de la procédure engagée, mais aussi pour parvenir à une transaction avant l’introduction de l’instance.
Sachez également que si l’aide juridictionnelle peut être demandée avant ou en cours de procès, elle n’aura en revanche jamais d’effet rétroactif.
Vous bénéficierez d’une aide totale ou partielle en fonction de vos ressources. Pour 2010, le revenu mensuel du foyer doit être inférieur à 915 € pour bénéficier de l’aide juridictionnelle en totalité ou entre 916 € et 1372 € pour en bénéficier partiellement.
On retient également la valeur de votre patrimoine, même si celui-ci ne vous rapporte pas ou peu.
Mais il faut savoir que la Commission d’Attribution se réunit chaque mois, et peut décider d’accorder l’aide en fonction d’un certain nombre de considérations.
Démarches
La demande d’aide juridictionnelle est déposée au Tribunal de Grande Instance de votre domicile (bureau d’aide juridictionnelle) ou à celui où se traite votre affaire si celle-ci est engagée. Vous pouvez demander un formulaire auprès du Tribunal de Grande Instance ou le télécharger sur Internet sur le site www.justice.gouv.fr à la rubrique Vos droits et démarches.
Le bureau d’aide juridictionnelle vous indiquera sa décision d’acceptation totale ou partielle ou de refus après examen de votre dossier. En cas d’acceptation, le bénéfice de cette aide vaut pour 12 mois. Vous devez donc saisir la juridiction dans les 12 mois qui suivent la décision d’acceptation.
Le choix de l’avocat reste libre. Pour se faire, vous pouvez choisir votre avocat et si vous n’en connaissez pas, il sera désigné par le bâtonnier.
Enfin, en cas d’aide juridictionnelle totale, l’avocat n’a pas à vous demander d’honoraires complémentaires, ce qui n’est pas le cas lorsque l’aide juridictionnelle est partielle.
Si vous n’avez pas droit à l’aide juridictionnelle, vous pouvez demander à votre compagnie d’assurance la prise en charge des frais de justice par le service de protection juridique si vous y avez souscrit.
Service Juridique, Aménagement Foncier et Environnement
Chambre d ‘Agriculture de l’Allier
25 mars 2010
Majoration des pensions de réversion au 1er janvier - Modalités de mise en oeuvre
La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2009 a accordé une majoration des pensions de réversion aux titulaires des plus faibles pensions de retraites. Cette mesure prenait effet au 1er janvier 2010
1. Trois conditions d’ouverture du droit à la majoration des pensions de réversion
- Le titulaire de la pension de réversion doit avoir atteint l’âge de 65 ans.
- Il doit avoir fait valoir l’ensemble de ses droits à avantages personnels de retraite et de réversion auxquels il a droit auprès des régimes légaux ou rendus obligatoires, de base et complémentaires, français et étrangers, ainsi que des organisations internationales (sauf exceptions).
- Il existe des conditions de ressources, et pour le calcul de celles-ci, on retiendra le montant brut (avec majorations pour enfant) des pensions des trois mois précédant la demande.
Une période de référence dérogatoire est prévue pour les majorations prenant effet au 1er janvier 2010 pour les conjoints survivants âgés d’au moins 65 ans à cette date, et dont la pension de réversion a pris effet avant cette date : on retiendra les pensions versées au cours des mois de juillet, août et septembre 2009.
Il est bien évident que certaines ressources sont exclues pour ce calcul. On peut citer par exemple : la retraite du combattant, les pensions pour distinctions honorifiques, les majorations pour tierce personne ou avantages assimilés, ainsi que les prestations d’invalidité.
Le plafond de ressources est ainsi fixé à 2400 € par trimestre à compter du 1er janvier 2010, soit 800 € par mois.
Attention, les bénéficiaires doivent faire connaître tous les changements concernant leurs ressources.
2. La date d’effet de la majoration de la pension de réversion
La majoration de pension de réversion est due à compter du 1er jour du mois suivant la date à laquelle les conditions d’ouverture du droit sont remplies, c’est à dire le 65ème anniversaire du conjoint survivant, et au plus tôt le 1er janvier 2010.
3. Le montant de la majoration de la pension de réversion
La majoration sera égale à 11,1 % du montant brut de la pension de réversion. Lorsque la somme du montant des majorations et des avantages personnels de retraite et de réversion à prendre en compte dépasse le plafond de ressources, la majoration est réduite à due concurrence.
Il faut enfin retenir que, dans la mesure où le droit à majoration de la pension de réversion est ouvert, la procédure sera automatique. L’assuré n’aura pas à présenter de demande.
De plus, pour les assurés décédés ayant relevé d’au moins 2 régimes mettant en oeuvre le calcul de la majoration de la pension de réversion, les demandes seront instruites par une seule Caisse pour toutes ; Elle joue le rôle d’interlocuteur unique.
Service Juridique, Aménagement Foncier et Environnement
Chambre d’Agriculture
1er avril 2010
Taxe foncière sur le non bâti
La Chambre d’Agriculture vous propose un modèle de courrier à adresser aux Services Fiscaux.
Un recours gracieux auprès des Services Fiscaux de l’Allier pour demander une exonération pour cause de difficultés conjoncturelles est toujours possible.
Le dispositif s’adresse aux redevables de la taxe foncière sur le foncier non bâti, c’est-à-dire les propriétaires exploitants.
Il n’y a pas de délai pour faire la demande qui peut être effectuée même si la taxe a été réglée.
Pour tout exploitant concerné, ci-dessous le modèle de courrier à adresser aux Services Fiscaux.
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Monsieur l’Inspecteur
Recette élargie de ……… Centre des Impôts
A …………..………, le …………………..…
Objet : Demande de recours gracieux de la TFNB 2009
Monsieur l’Inspecteur,
Vous avez pris connaissance de l’ampleur de la crise que traverse l’agriculture depuis plus d’un an. Aujourd’hui, toutes les filières agricoles sont touchées par une forte baisse de revenus.
Nos exploitations sont réellement confrontées à des difficultés de trésorerie et, de façon générale, les échéances financières ne peuvent plus être honorées.
Les Pouvoirs Publics ont apporté un premier élément de réponse avec le Plan annoncé par Monsieur le Président de la République le 27 octobre dernier, mais sa mise en œuvre n’est encore pas concrète pour nos entreprises.
Ce plan prévoyait, entre autres, une prise en charge par l’Etat de la Taxe sur le Foncier Non Bâti. A ce titre, je sollicite de votre part un recours gracieux pour une exonération totale de la taxe 2009 dont je me suis acquitté avec beaucoup de difficultés.
D’avance, je vous remercie de réserver une issue favorable à cette demande afin de bénéficier d’une réelle réduction des charges pour gérer au mieux l’avenir et la viabilité de nos exploitations.
Recevez, Monsieur l’Inspecteur, l’expression de nos salutations distinguées.
Signature.
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Adresse des recettes :
o Recette élargie de Vichy : 8, rue du Bief, B.P. 92 – 03307 CUSSET Cedex
o Recette élargie de Montluçon : Quai Forey – B.P. 252 – 03103 MONTLUCON Cedex
o Recette élargie de Moulins : 14, rue Aristide Briand – 03400 YZEURE Cedex
18 mars 2010
La protection juridique : une assurance intéressante ou superflue ?
L’assurance de protection juridique peut s’avérer utile en cas de litiges.
Chacun d’entre nous peut être confronté à un litige dans sa vie quotidienne professionnelle ou personnelle. Les sources de conflits sont nombreuses : voisinage, consommation (banque, téléphonie), voiture, achat, location etc…
L’assurance protection juridique est apparue depuis maintenant près de vingt ans, et a sans doute, fait en partie ses preuves, puisque les assureurs ont revu leurs barèmes d’intervention, et qu’une loi depuis 2007 donne des garanties supplémentaires à l’assuré notamment quant à la présence d’un avocat.
Mais qu’est ce que l’assurance juridique réellement ? Et s’agit-il d’un contrat bien utile ?
Tout d’abord, il est utile de préciser que cette garantie ne doit pas être confondue avec la garantie défense recours qui n’intervient que pour les litiges consécutifs à un dommage garanti.
Le plus simple pour retenir la différence est d’avoir à l’esprit l’origine du litige : s’agit-il d’un fait accidentel engageant la responsabilité civile du tiers, ou bien s’agit-il d’un conflit qui nait par exemple d’un contrat ?
Ex : la défense recours intervient pour les suites d’un accident de la circulation, mais ne peut intervenir pour un litige avec un garagiste au sujet de réparations mal faites sur la voiture.
Ex : la défense recours intervient pour les suites d’un accident de la circulation, mais ne peut intervenir pour un litige avec un garagiste au sujet de réparations mal faites sur la voiture.
Les exploitants agricoles disposent souvent d’un contrat global pour tous leurs risques professionnels, et la garantie est donc souvent proposée, mais pas toujours. Il convient donc de revoir les garanties sur le contrat. De plus, les litiges d’ordre privé ne sont pas systématiquement inclus.
Pour les risques personnels, ou les personnes sans activité professionnelle, l’assurance protection juridique est très souvent annexée au contrat habitation, ou bien l’on peut souscrire un contrat à part (qui comporte même parfois une assistance téléphonique).
Lorsque vous souscrivez un contrat avec un assureur, celui-ci va s’engager sur certains domaines : ils figurent dans les conditions générales qui vous sont remises. Parfois les litiges de droit du travail, de droit de la famille ou de droit foncier sont exclus. Il est donc important de vérifier les garanties par rapport à votre situation personnelle.
Ex : Je suis propriétaire de biens immobiliers loués, j’ai intérêt à souscrire une garantie qui prenne en charge les litiges liés aux impayés ou aux résiliations de baux.
N’oubliez pas qu’il s’agit d’un contrat d’assurance, donc lié à un aléa, l’assureur n’interviendra jamais sur un litige qui existait déjà même en germe au moment de la signature du contrat.
De même, les infractions pénales sont rarement prises en charges, à part peut-être quelques infractions au code de la route, mais il faudrait analyser chaque contrat.
En pratique, le service juridique de votre assureur pourra vous aider à régler le litige à l’amiable ou par le paiement des honoraires d’avocat (avocat que vous pouvez choisir).
La garantie est toutefois maintenant systématiquement limitée à un plafond mentionné dans votre contrat. Si le total des frais et honoraires de votre avocat est supérieur à ce plafond, l’excédent restera à votre charge.
Pour conclure, est-il bien utile de souscrire au contrat ?
Tout le monde cherche évidemment à éviter les situations conflictuelles, mais parfois l’on doit subir un voisin procédurier ou indélicat.
Par ailleurs, les sources de conflits sont nombreuses (relations contractuelles, banque, divorce…). La gestion d’un litige demande du temps et des compétences juridiques, avoir un appui dans les difficultés et ne pas payer de frais si l’on est contraint d’aller devant un tribunal sont des éléments qui peuvent donner à réfléchir….
Service Juridique, Aménagement Foncier et Environnement
Chambre d’Agriculture de l’Allier
4 mars 2010
Nouvelle fourchette de prix pour la location des terres
Les fourchettes des minima et maxima servant de base à la fixation du prix de fermage entre les parties ont été modifiées par un arrêté préfectoral en date du 26 octobre 2009.
Sur proposition de la Commission Consultative paritaire des baux ruraux, le Préfet, dans son arrêté du 26 octobre 2009, fixe de nouvelles limites au prix de location des parcelles non bâties, davantage en harmonie avec la pratique. Il existe de nouvelles fourchettes pour les bâtiments, celles-ci feront l’objet d’une parution ultérieure.
Ces nouveaux seuils ne sont applicables que pour les baux renouvelés et les nouveaux baux.
Les parties fixeront donc le montant de la location pour un bail à ferme de 9 ans en se référant à cette nouvelle grille. Un dépassement de ces limites de plus d’un dixième pourrait permettre à la partie la plus intéressée de faire réviser le prix, dans des conditions de forme bien encadrées. Le juge saisi serait alors tenu de rectifier le prix de fermage en se conformant à ces nouvelles limites.
Le service Juridique de la Chambre d’Agriculture reste à votre disposition pour toute communication de l’arrêté ou pour répondre à vos interrogations.
Classification des catégories de terres et prés pour le département de l’Allier et valeurs locatives correspondantes
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Catégorie
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Terres Nues
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Euros
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Prés
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Euros
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Mini
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Maxi
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Mini
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Maxi
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Exceptionnelle
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Terres très profondes de riches alluvions ou argilo-calcaires à très haut potentiel de rendement autorisant tout type de culture.
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139 €
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178 €
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Herbages exceptionnels où les animaux adultes peuvent être engraissés naturellement et rapidement sans complémentation alimentaire.
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129 €
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160 €
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1ère catégorie
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Terres franches d’exploitation facile, à bon potentiel de rendement, ne souffrant pas de la sécheresse ni de l’humidité en année normale.
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118 €
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139 €
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Très bons herbages d’élevage ne souffrant ni de la sécheresse ni de l’humidité en année normale, d’exploitation facile.
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108 €
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129 €
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2ème catégorie
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Terres argilo-siliceuses ou silico-argileuses avec sous-sol assez perméable ou terres argilo-calcaires moins profondes convenant aux cultures souffrant peu de l’humidité ou de la sécheresse présentant un potentiel de rendement moyen.
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98 €
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118 €
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Bons herbages d’élevage courant souffrant peu de la sécheresse ou de l’humidité.
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88 €
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108 €
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3ème catégorie
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Terres argilo-siliceuses ou silico-argileuses ou sableuses et alluvions grossières à potentiel de rendement limité avec sous-sol perméable souffrant de l’humidité ou de la sécheresse.
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70 €
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98 €
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Prairies à herbage moyen souffrant de la sécheresse ou régulièrement inondables pendant de courtes périodes.
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66 €
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88 €
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4ème catégorie
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Prairies marécageuses régulièrement inondées ou sur sol très sec donnant une production médiocre d’herbe de mauvaise qualité.
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50 €
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60 €
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Majorations possibles en €/ha pour les critères suivants
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Euros
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Euros
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Mini
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Maxi
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Mini
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Maxi
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||
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Desserte, groupage (importance et forme des parcelles)
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0 €
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2.60 €
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Irrigation (points de forage ou de prélèvement existant et autorisés) - seulement si réseau privé -
|
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Situation des terres par rapport aux bâtiments
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0 €
|
2.60 €
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* Catégorie I
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8.50 €
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17.00 €
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Points d’eau naturel et constant (source, étang…) / ha desservi
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2.50 €
|
5.00 €
|
* Catégorie 2
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17.00 €
|
34.00 €
|
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Compteur
|
|
2.50 €
|
|
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Drainage en état de fonctionnement
|
17.00 €
|
42.60 €
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* Catégories 3 et 4
|
34.00 €
|
51.10 €
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Service Juridique, Aménagement Foncier et Environnement.
Chambre d’Agriculture de l’Allier
25 février 2010
Les différentes formes de bail à ferme
Une fois d’accord sur les différents éléments qui constitueront le bail à ferme, bailleur et preneur se posent la question de la forme de ce contrat.
Le principe d’un bail écrit
L’article L 411-4 du Code Rural prévoit que les contrats de baux ruraux doivent être rédigés par écrit. Le bail verbal n’est cependant pas nul. Il est alors censé être fait pour une durée de 9 ans, aux clauses et conditions prévues par le bail-type départemental.
La principale difficulté de cette forme de bail réside dans un problème de preuve de l’existence de la location. Celle-ci pourra néanmoins être apportée par tous moyens, notamment par le paiement effectif du fermage avec production de quittances délivrées par le bailleur.
Reste qu’en dehors des dispositions impératives du Code Rural et du contrat-type départemental, les clauses particulières et la date de début du bail seront difficiles à prouver.
L’acte sous-seing privé
L’acte sous-seing privé ou sous signature privée est un acte que les parties rédigent et qui est seulement revêtu de leurs signatures. Il engage ceux qui le signent. Toutefois, il est nécessaire qu’il soit réalisé en autant d’exemplaires que de parties. Le bail rédigé en un seul exemplaire n’est pas pour autant nul, mais sa force probante est remise en cause.
Pour conférer date certaine et le rendre opposable aux tiers, les parties pourront procéder à l’enregistrement du bail au service des impôts.
Si la formalité que représente l’enregistrement d’un bail à ferme est généralement facultative, elle n’en présente pas moins des avantages considérables. Donnant une date certaine au bail, l’enregistrement s’avère ainsi utile pour l’exercice du droit de préemption ou encore pour délivrer congé au preneur ou tous autres actes qui nécessitent d’agir dans certains délais.
Enfin, le fait que le bail soit enregistré permet surtout de rendre le bail opposable aux tiers et notamment à l’acquéreur éventuel du fonds qui ne pourra pas nier son existence.
Le fermier a donc tout intérêt à procéder à l’enregistrement. Cela ne lui coûtera que 25 €.
L’acte authentique
Réalisé chez le notaire, l’acte notarié est seulement obligatoire lorsque la durée du bail excède 12 années.
L’acte authentique est opposable aux tiers. Il a ainsi force probante, jusqu’à inscription en faux.
Mais le principal intérêt d’un bail authentique est qu’il constitue un titre exécutoire : le bailleur pourra poursuivre le règlement du fermage impayé directement, sans avoir recours au juge. Enfin, les notaires sont responsables du contenu de l’acte. La forme authentique est donc à privilégier pour la location d’un patrimoine important.
Chambre d’Agriculture
Service Juridique, Aménagement Foncier et Environnement.
18 février 2010
Résultats des élections TPBR
Les dépouillements et recensements des votes ont été effectués le 4 février 2010 par la commission d’organisation des élections.
Avec un taux de participation, moyen de 28 %, les élections des assesseurs bailleurs et preneurs des tribunaux paritaires des baux ruraux et des membres de la commission consultative paritaire départementale se sont clôturées par le dépouillement qui s’est déroulé le 4 février 2010.
La liste des élus aux fonctions d’assesseurs bailleurs et preneurs des tribunaux paritaires des baux ruraux et des membres de la commission consultative paritaire départementale est arrêtée comme suit par ordre décroissant de voix :
A -Tribunal paritaire des baux ruraux de MOULINS
Collège Bailleurs
Titulaires
M. Hugues PÉROUSE DE MONTCLOS
M. Michel de FRESSANGES
Suppléants
M. Rémy CHEDRU
M. Marc DELOME
Collège Preneurs
Titulaires
M. Christophe PROTAT
M. Philippe PACAUD
Suppléants
M. Bernard NAVETAT
M. Jean-Christophe THEUIL
B -Tribunal Paritaire des baux ruraux de MONTLUCON
Collège Bailleurs
Titulaires
M. Christian HUGON de MASGONTIER
M. Guy PASSAT
Suppléants
M. Claude MOLIMARD
M. Bernard PHlLlP
Collège Preneurs
Titulaires
M. Serge BOULADE
M. Robert BORD
Suppléants
M. Jérôme CARTE
M. Alain LHOPITEAU
C -Tribunal Paritaire des baux ruraux de VICHY
Collège Bailleurs
Titulaires
M. Louis Alexis ROUDILLON
M. Stephen ROUX de REILHAC
Suppléants
M. Jacques MATIVON
M. Henri SEULLIET
Collège Preneurs
Titulaires
M. Bernard MATICHARD
Melle Anne ROZIER
Suppléants
M. Denis GUlLLAUMlN
M. Thierry CHARMANT
Election des membres de la commission consultative paritaire départementale
A - Tribunal paritaire des baux ruraux de MOULINS
Collège Bailleurs
Titulaires
M. Michel de FRESSANGES
M. Philippe BEAUCHAMP
Suppléants
M. Philippe CHÂTEAU
M. Franck RIPART
Collège Preneurs
Titulaires
M. Richard MASSERET
M. Hervé JOSEPH
Suppléants
Mme Chantal LACARIN
M. Benoît CHALMIN
B -Tribunal Paritaire des baux ruraux de MONTLUÇON
Collège Bailleurs
Titulaires
M. Jean-Michel VERNAUDON
M. Michel BROCHARD
Suppléants
M. Olivier DELOME
M. Bernard PHlLlP
Collège Preneurs
Titulaires
M. Alain MERCIER
M. Serge BOULADE
Suppléants
Melle Sandrine VERMEERSCH
M. Alain LHOPITEAU
C -Tribunal Paritaire des baux ruraux de VICHY
Collège Bailleurs
Titulaires
M. Louis Alexis ROUDILLON
M. Stephen ROUX de RElLHAC
Suppléants
M. Jacques MATIVON
M. Philippe JACLOT
Collège Preneurs
Titulaires
M. Bernard MATICHARD
M. Thierry CHARMANT
Suppléants
M. Patrice CIVADE
M. Jacquy RONDEPIERRE
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Pour les assesseurs nouvellement élus aux Tribunaux Paritaires des Baux Ruraux, la Chambre d’Agriculture de l’Allier propose une formation qui s’intitule : "Statut du fermage : de la théorie à la pratique".
L’objectif principal est de s’approprier les règles du statut du fermage au plan national et local pour pouvoir juger les dossiers dont les tribunaux paritaires sont saisis ; et ainsi, résoudre les litiges entre bailleur et preneur. Cette formation est prévue courant mars.
Pour tout renseignement, contacter la Chambre d’Agriculture au 04 70 48 42 42.
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18 février 2010
Propriétaire de terres agricoles, que faire ?
Lorsqu’un propriétaire souhaite mettre à la disposition d’un exploitant agricole ses terres, il va longuement s’interroger sur les différents types de locations.
Du simple prêt à usage, qui doit être gratuit, au bail de carrière, les durées varient, les clauses aussi.
Rappel des grands principes régissant chaque contrat.
- S’il est toujours possible de s’entendre sans écrit, il est toujours utile de pouvoir se reporter à un contrat où figurera la durée, les délais et formes de résiliation.
Service Juridique, Aménagement Foncier et Environnement
10 février 2010
Les clés pour transmettre à moindre coût
La Loi de Finances 2010 a actualisé le montant des abattements en matière de successions et de donations. C’est l’occasion de faire un point sur quelques solutions pour transmettre son patrimoine à moindre frais.
Le patrimoine net d’un particulier est constitué par la somme des biens qu’il possède diminué de ses dettes. Le patrimoine intègre l’immobilier et le financier, mais aussi le mobilier (véhicules, etc.). Construit tout au long de la vie d’une personne, sa transmission est une problématique importante et complexe.
Transmettre à moindre coût : des abattements avantageux
Si, du vivant aucune donation ou aucune disposition testamentaire n’a été réalisée, c’est la loi qui fixera les droits de chacun en fonction du lien de parenté ou d’alliance qui existe entre le défunt et les personnes survivantes.
Réformés en 2007, les nouveaux abattements exonèrent totalement près de 95 % des successions et encouragent les donations.
Les conjoints ou partenaires de PACS bénéficient ainsi, en l’absence d’enfants, d’une exonération totale de droit de succession : la transmission du patrimoine ne généra aucun droit à payer.
Entre parents et enfants, l’abattement est de 156 974 €. Seul le patrimoine transmis d’une valeur supérieure à ce montant sera taxé.
Entre frères et sœurs, c’est un montant au-delà de 15 697 € qui est taxable ; et entre oncles et neveux, un abattement de 7849 € est pris en compte.
Transmettre : des outils à utiliser
Les frais de succession restent, dans certains cas, relativement élevés. Il est donc important de prévoir ces situations.
En effet, en combinant certaines des techniques, telle que l’assurance vie, l’organisation de la transmission des biens, la modification des règles de dévolution successorale, on peut réduire les droits à payer et faire bénéficier les héritiers de l’ensemble des biens, sans frais excessifs.
Donations
Outre les exonérations légales, vues plus haut, la donation tous les six ans permet de réduire les coûts. En effet, les droits de transmission sont calculés sans tenir compte des donations effectuées depuis plus de six ans. Ces abattements sont valables pour des montants variables selon le bénéficiaire, et sont identiques aux abattements existants pour les successions.
Ainsi, une donation à son neveu de son vivant est exonérée d’impôt jusqu’à 7 849 euros. Et cette opération peut être renouvelée tous les six ans.
D’une autre manière, il est intéressant de donner avant 65 ans. En effet, les donations effectuées avant cet âge donnent droit à de substantielles diminutions des droits de succession.
Assurance vie
Enfin, il peut être intéressant d’investir dans une assurance vie puisque toutes les sommes versées au bénéficiaire de ce contrat sont taxables à 20 % au dessus de 152 500 € (sauf le conjoint ou le partenaire lié par un PACS qui est lui, totalement exonéré) et ce, quelque soit le lien de parenté entre souscripteur et bénéficiaire.
Transmettre, sans se démunir
Nous venons de voir qu’il est important d’anticiper sa transmission. Toutefois, il est nécessaire pour les parents ou grands-parents de ne pas se démunir trop vite. On évoque souvent l’allongement de la vie, il faut donc penser à une éventuelle perte d’autonomie, à la maison de retraite, etc.
Il est plus prudent de conserver une partie du patrimoine (et surtout de revenus). A cet effet, plusieurs solutions existent : assurance vie, donation partage avec réserve d’usufruit…
Ces solutions protègent les parents et permettent d’organiser la transmission d’une manière globale.
Pour toute information, n’hésitez pas à contacter le service juridique de la Chambre d’Agriculture.
Application d’un barème applicable par fraction pour les successions et donations
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Abattement
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Tranches
(après application de l’abattement)
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Taux
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En ligne directe
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156 974 € pour une donation ou succession entre parent et enfant
31 395 € pour une donation entre grands-parents et petits-enfants
5 232 € pour une donation entre arrière-grands-parents et petits-enfants
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< 7 953 €
de 7 953€ à 11 930 €
de 11 930 € à 15 697 €
de 15 697€ à 544 173 €
de 544 173 € à 889 514 €
de 889 514 € à 1 779 029 €
au-delà de 1 779 029 €
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5 %
10 %
15 %
20 %
30 %
35 %
40 %
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Donations entre époux ou partenaires liés par un PACS
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79 533 € pour donation.
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< 7 953 €
de 7 953€ à 11 930 €
de 11 930 € à 15 697 €
de 15 697€ à 544 173 €
de 544 173 € à 889 514 €
de 889 514 € à 1 779 029 €
au-delà de 1 779 029 €
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5 %
10 %
15 %
20 %
30 %
35 %
40 %
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Entre frères et sœurs
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15 697 € (pour donation ou succession)
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0 € à 24 069 €
au-dessus
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35 %
45 %
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Entre parents jusqu’au 4e degré inclus
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7 849 € pour une succession ou donation entre l’oncle et tante et neveu et nièce
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Sur part nette taxable
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55 %
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A un tiers (et à des parents au-delà du 4e degré) - Concubins
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1 570 € (pour donation ou succession)
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Sur part nette taxable
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60 %
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Dons familiaux et somme d’argent en pleine propriété – nouveauté
Les dons et sommes d’argent consentis en pleine propriété sont exonérés jusqu’à 31 395 €. L’âge limite du donateur auparavant fixé à 65 ans, est dorénavant fixé à 80 ans pour les donations intergénérationnelles (au profit d’un enfant, petit enfant, arrière petit enfant, ou à défaut d’une telle descendance, d’un neveu ou nièce).
Service Juridique, Aménagement Foncier et Environnement
Chambre d’Agriculture
4 février 2010
Clôtures : rappel de la réglementation
Pour empêcher un accès, par souci de sécurité ou pour éviter l’empiètement du voisin, l’édification d’une clôture présente de nombreux avantages. Inhérent au droit de la propriété, le droit de se clore est cependant soumis à certaines règles.
L’article 647 du Code Civil dispose que tout propriétaire a le droit de clore sa propriété. Tout ouvrage destiné à fermer une propriété est considéré comme étant une clôture, et ce quelque soit le matériel utilisé (pieux, mur, grillage…). Toutefois, ce principe est soumis à certaines formalités préalables.
Déclaration préalable
Il n’existe aucune obligation d’informer son voisin de son projet d’édification d’une clôture. Toutefois, il peut toujours être courtois de l’en informer en préalable. Ceci peut également être l’occasion pour réaliser, à frais partagé, une clôture mitoyenne.
S’il n’est pas nécessaire de demander un permis de construire pour édifier une clôture, dans certains cas, une autorisation spéciale doit être déposée en Mairie avant le début des travaux :
- dans le cas où la clôture excèderait une hauteur de 2 mètres,
- si le terrain est situé dans une commune dotée d’un PLU ou d’un POS,
- dans une zone protégée au titre des espaces naturels sensibles.
Formalités
La déclaration préalable est faite auprès de la Mairie par le dépôt d’un formulaire à compléter. Ce formulaire est également disponible sur le site internet du Ministère du Logement (www. equipement.gouv.fr) et peut être adressé à la mairie de la commune par pli recommandé avec accusé de réception.
La Mairie a alors 1 mois pour donner sa réponse. Ce délai peut être porté à deux mois si le projet nécessite qu’une instance soit consultée. A défaut de réponse dans le délai, le projet est réputé autorisé. La clôture devra alors être réalisée dans les deux ans.
En cas de refus, l’administration motivera sa décision par la nécessité de préserver la libre circulation des personnes conformément à un usage local ou par l’existence d’une servitude d’utilité publique.
Dispense de déclaration préalable
Seules les clôtures constituant de véritables ouvrages sont assujetties au régime de la déclaration préalable. La réalisation d’une haie ou d’un fossé n’est pas concernée. De même, aucune déclaration préalable n’est requise pour les clôtures de chantier, pour les clôtures nécessaires à l’activité agricole ou forestière, ni pour celle s’incorporant à un projet plus vaste pour lequel une autorisation a été obtenue (permis de construire par exemple).
Restrictions sur les matériaux utilisés
Tous les matériaux sont possibles pour la réalisation d’une clôture. Seuls les règlements d’urbanismes, ou le cahier des charges du lotissement, peuvent imposer ou interdire certains modes de clôture. Il est donc prudent de se renseigner avant tout projet d’édification de clôture.
Respect des distances
Il n’existe pas de distance à respecter pour poser une clôture. Ainsi, elle peut être placée à la limite de la propriété, sans toutefois être à cheval sur la limite séparative des deux fonds. Dans ce cas, le voisin pourrait exiger le déplacement de la clôture ou sa démolition.
Sachez également que les usages locaux du département de l’Allier, prévoient qu’une clôture réalisée aux fins d’enclore du bétail doit être située à 0.50 mètre du fonds voisin. Les fils barbelés sont alors cloués sur la face intérieure des pieux.
Service Juridique, Aménagement Foncier et Environnement.
28 janvier 2010
Elections TPBR
Le dépouillement des bulletins aura lieu le 4 février 2010.
28 janvier 2010
Lorsque les terres louées deviennent constructibles…
De plus en plus de citadins désirent habiter à la campagne, mais les terrains constructibles ne sont pas nécessairement libres.
Lorsqu’ils sont loués, une procédure spécifique doit être respectée préalablement à la vente.
C’est l’article L 411-32 du Code Rural qui accorde au propriétaire la faculté de résilier le bail à tout moment sur des parcelles pour changement de destination agricole lorsque les conditions sont remplies.
Conditions pour résilier
La destination des parcelles peut être changée en vertu d’un plan local d’urbanisme (PLU) ou d’un plan d’occupation des sols (POS) rendu public ou approuvé. A défaut, le bailleur doit obtenir une autorisation préalable.
Si le PLU permet de changer la destination d’une partie seulement de la parcelle, la résiliation doit se limiter à cette seule partie.
Peu importe la nature des parcelles. La faculté de résilier s’applique aussi bien à des parcelles nues qu’à des parcelles sur lesquelles des bâtiments ont déjà été édifiés.
Malgré tout, si le preneur en place estime que l’équilibre économique est gravement compromis par une résiliation partielle, il peut exiger une résiliation totale.
L’existence d’un document d’urbanisme n’est pas suffisante, à elle seule, pour que le bailleur puisse rompre le bail. Celui-ci doit en outre s’engager à changer ou à faire changer la destination des terrains dans le respect des dispositions du PLU, ou au cours des trois années qui suivent la résiliation.
A défaut, le preneur pourra bénéficier de dommages et intérêts.
Notification au preneur
Le bailleur notifie au fermier sa volonté de résilier le bail par acte d’huissier comportant un certain nombre de mentions légales.
Le congé ne prendra effet qu’un an après réception de cette notification, et ce à n’importe quel moment au cours du bail.
Si le preneur entend s’opposer au congé, il devra alors saisir le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux dans un délai de quatre mois après sa notification.
Lorsque la résiliation survient, le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en matière d’expropriation. Il ne peut cependant être contraint de quitter les lieux ni avant l’expiration de l’année culturale en cours, ni avant le paiement de l’indemnité.
Attention, lorsque le congé est donné pour la fin d’un des termes du bail, aucune indemnité n’est due. La plupart du temps les parties s’accordent sur une résiliation à l’amiable, sans recours à l’huissier de justice.
Droit de préemption du fermier ?
La question du droit de préemption du fermier se pose dès lors qu’il y a vente du bien loué.
Pourtant, dans cette situation, son exercice dépend de la logique.
- Si la vente intervient après la date d’effet du congé, le preneur perd son droit de préemption. Le simple envoi du congé suffit pour que le preneur ne bénéficie plus de cette priorité d’acquisition.
- Si la vente intervient avant l’envoi du congé, bien que les terres ne soient plus agricoles, le fermier conserve son droit de préemption, mais très vraisemblablement au prix notifié, c’est-à-dire au prix du terrain à bâtir. Et, en cas d’acquisition, il s’engage à exploiter le bien pendant 9 ans au moins !
Service Juridique, Aménagement Foncier et Environnement
21 janvier 2010
Conciliation, médiation et juge de proximité
Tour d’horizon de quelques solutions gratuites et rapides pour régler un conflit
Tapage nocturne, livraison non reçue, retard de paiement…Lorsqu’un conflit existe entre deux parties et qu’un procès paraît disproportionné, le recours à des solutions intermédiaires existe.
En effet, le règlement à l’amiable peut être envisagé en lieu et place d’une procédure judiciaire.
Conciliation, médiation, ou recours à la justice de proximité, ces différents moyens peuvent vous apporter rapidement une solution, sans frais financiers et sans longueur de procédure.
La conciliation
Le conciliateur de justice est un auxiliaire de justice bénévole qui a pour mission de tenter de régler à l’amiable les conflits individuels.
Sa mission est gratuite.
Toute personne peut solliciter un conciliateur de justice pour régler un différend. Pour cela, il suffit simplement de prendre rendez-vous avec lui (par écrit ou téléphone ) ; ses coordonnées sont disponibles auprès de chaque Mairie.
Le conciliateur invitera alors les parties à rechercher ensemble une solution de compromis.
Si un consensus est trouvé, le conciliateur le constatera par écrit. Chaque partie disposera d’un exemplaire signé et il en sera également remis un au greffe du Tribunal d’Instance.
Toutefois, cet accord n’aura pas force exécutoire. Les parties s’engagent simplement l’une envers l’autre.
Aussi, le conciliateur ne pourra pas obliger la personne réticente à s’y contraindre. C’est pourquoi, vous pouvez demander au juge de donner force exécutoire à votre accord.
Le conciliateur peut également être désigné par un juge, avec le consentement des parties aux fins d’une tentative de conciliation. L’accord sera alors soumis à son homologation, et il aura la valeur d’un jugement.
La médiation
A la différence du conciliateur, le médiateur par ses techniques va faire en sorte que les parties renouent le dialogue.
Ce sont elles, qui avec l’aide de cet intermédiaire, vont trouver leur propre solution.
Cet accord sera alors rédigé dans un protocole et pourra être modifié avec les aléas de la vie.
Le médiateur de la République est quant à lui, spécifiquement en charge de tout différend entre un particulier et un service de l’Etat.
La réclamation doit alors être adressée à un député ou sénateur qui la transmet au Médiateur.
Juges de proximité
Pour alléger la charge des juges d’instance et face à l’augmentation du nombre de dossiers concernant les petits litiges, une justice de proximité à été organisée.
Ancien professionnel dans le domaine juridique, le juge de proximité a pour mission de régler les litiges courants ou les infractions les moins graves.
Doté de compétences, il est chargé des dossiers du domaine civil ne dépassant pas 4 000 Euros. Il intervient après avoir d’abord cherché à concilier les parties.
En cas de difficulté juridique sérieuse, il pourra renvoyer l’affaire devant le tribunal d’instance qui statuera en tant que juridiction de proximité.
En matière pénale, le juge de proximité pourra également intervenir pour juger les infractions les moins graves. Mais il ne pourra pas prononcer des peines d’emprisonnement.
Service Juridique, Aménagement Rural et Environnement.
21 janvier 2010
Elections TPBR
Vous devez voter par correspondance entre le 14 et le 29 janvier 2010 et retourner votre enveloppe le 29 janvier au plus tard (cachet de la poste faisant foi).
14 janvier 2010
ELECTIONS : Tribunaux paritaires et Commission Consultative Paritaire des Baux Ruraux
Les élections des assesseurs des tribunaux paritaires des baux ruraux et des membres à voix délibérative de la commission consultative paritaire des baux ruraux auront lieu par correspondance du 15 au 29 janvier 2010.
Les deux élections sont séparées, mais concernant les mêmes électeurs, elles sont faites dans un même envoi.
Suite à la réforme de la carte judiciaire, les électeurs sont dorénavant regroupés sous la compétence des tribunaux de Montluçon, Moulins et Vichy.
Le rôle de l’assesseur : un juge à part entière
Le tribunal paritaire des baux ruraux juge les contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux. Il est présidé par le juge d’instance, et comprend, en outre, en nombre égal, des assesseurs qui représentent les bailleurs et les preneurs.
Elu par les bailleurs et les preneurs pour six ans, l’assesseur est un juge à part entière, au même titre que le juge professionnel. Il suit chaque étape de la phase contentieuse. Ainsi, il a le devoir de juger en fonction de la loi et de l’équité, et a l’obligation de respecter le secret des délibérations.
Le rôle du membre de la Commission Consultative
Entourés du Préfet, du directeur de la DDT*, du Président de la Chambre d’Agriculture, et de celui de la Chambre des Notaires, ainsi que des représentants des organisations syndicales, les membres désignés siègeront à la Commission Consultative Départementale.
Celle-ci a, en premier lieu, un rôle consultatif. Elle donne un avis chaque année sur l’indice départemental du fermage qui sera arrêté par le Préfet, mais aussi sur de nombreux sujets tels que la superficie maximum des parcelles soustraites au statut du fermage, ou la liste des travaux d’amélioration que le preneur peut effectuer librement, etc…
En second lieu, son rôle règlementaire l’amène à élaborer le bail type – « véritable loi pour le département » - qui sera approuvé par le Préfet, ou à déterminer l’étendue et les modalités de l’obligation imposée au bailleur d’assurer la permanence et la qualité des plantations, etc…
* Direction Départementale des Territoires qui succède à la DDAF au 1er janvier 2010
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L’essentiel des élections en 5 points :
1) Qui élire ?
- Tribunal : 2 représentants sur la liste de 4 assesseurs dans le collège dont relève l’électeur (Bailleur ou Preneur)
- Commission Consultative : 2 représentants sur la liste de 4 assesseurs dans le collège dont relève l’électeur (Bailleur ou Preneur)
2) Comment ? Par correspondance
3) Quand ? Du 15 janvier au 29 janvier
4) Quel mode de scrutin ? Scrutin uninominal
5) Quelle validité pour nos bulletins ? Le nombre de candidats désignés par chaque électeur doit être égal ou inférieur à deux. L’électeur place ensuite l’enveloppe contenant les bulletins de vote dans l’enveloppe d’envoi et adresse cette dernière au Préfet, au plus tard le 29 janvier 2010, le cachet de la poste faisant foi.
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Attention !
Sous peine de nullité du vote, l’électeur doit signer l’enveloppe d’envoi et la compléter en indiquant :
. La dénomination du tribunal intéressé par l’élection ;
. Son nom et ses prénoms ;
. Sa qualité (bailleur ou preneur).
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Service Juridique Aménagement Foncier et Environnement
7 janvier 2010
Elections TPBR
Le vote pour les tribunaux paritaires et la Commission Consultative des Baux Ruraux se déroulera par correspondance entre le 14 et le 29 janvier 2010. Le matériel de vote va donc être adressé dans les prochains jours.
10 décembre 2009
Construction de bâtiments et bail à ferme
Le statut du fermage laisse au preneur la faculté de réaliser des travaux qui amélioreront le bien loué.
La construction de bâtiments par le fermier sur le sol du bailleur est donc expressément prévue, mais sous conditions. Nous verrons quelles formalités doivent être accomplies, sachant qu’elles diffèrent selon le type de travaux, et une fois les améliorations réalisées, quelles conséquences, en cours de bail, et à la sortie de ferme.
Les formalités préalables
La loi distingue plusieurs types d’améliorations, certaines nécessitent simplement l’information du bailleur, alors que d’autres exigent l’accord de ce dernier.
· Travaux soumis à information :
Pour le département de l’Allier, il s’agit des travaux d’adduction d’eau, alimentation en électricité, ainsi que ceux destinés à assurer la protection du cheptel vif dans des conditions normales de salubrité, drainage et irrigation, dans le cadre d’opérations collectives, ainsi que des travaux dont la durée d’amortissement serait au plus de 6 ans au delà du terme du bail.
Les travaux de mise aux normes sur bâtiments existants, les améliorations foncières et culturales (suppression de talus, haies, rigoles, et arbres séparant des parcelles), les travaux d’amélioration de l’habitat, relèvent également de cette procédure.
Le preneur doit communiquer à son bailleur, par lettre recommandée ou acte d’huissier deux mois avant l’exécution des travaux, un état descriptif et informatif.
Le bailleur peut décider de prendre en charge les travaux, ou s’il n’est pas d’accord pour des raisons sérieuses et légitimes, il dispose alors d’un délai de deux mois, pour saisir le tribunal paritaire des baux ruraux.
Le silence du bailleur vaut accord.
· Travaux soumis à autorisation :
Dans cette liste on va trouver, les plantations et constructions de bâtiments destinés à une production hors-sol, la construction d’une maison d’habitation.
Il est impératif pour le preneur d’obtenir avant tout démarrage des travaux, l’autorisation expresse et sans équivoque du Bailleur.
Il convient de lui adresser une lettre recommandée avec accusé de réception, comprenant au moins les plans et les devis.
Il faudra que le bailleur donne une autorisation écrite et circonstanciée, reprenant à notre sens les montants prévus au devis, car cette autorisation va permettre au fermier d’obtenir un droit à indemnité.
Chacun a donc intérêt à donner ou recevoir l’information la plus détaillée.
Lorsque le bailleur refuse ou ne répond pas dans les 2 mois, le preneur peut alors saisir le tribunal paritaire, pour que les travaux soient autorisés.
Attention, le tribunal qui dispose d’un large pouvoir d’appréciation examinera l’utilité du projet, au regard du fonds, et non par rapport à l’activité du preneur.
Pour la construction d’une maison d’habitation, en cas de refus de son bailleur, le preneur n’a aucun recours.
· Travaux soumis au Comité Technique Départemental :
Dernier cas de figure pour les autres travaux non prévus dans les précédentes rubriques.
Il s’agit donc des constructions les plus courantes, notamment les nouvelles constructions consécutives à des exigences de mise aux normes.
En même temps qu’il informe son bailleur, le preneur adresse son projet au Comité Technique Départemental, dont le siège est à la D.D.A.F.
A défaut de réponse du bailleur dans les deux mois, ou en cas de refus, le preneur saisit alors officiellement le Comité qui rendra une décision dans les deux mois suivant.
Si les parties le souhaitent, il peut les entendre, et généralement, il se rend sur place.
L’avis du Comité, toujours motivé, accorde ou refuse les travaux, mais peut aussi modifier le projet initial. L’avis, peut toujours être contesté devant le tribunal paritaire.
Les conséquences
Une fois les travaux réalisés conformément aux procédures applicables, que se passe-t-il, en cours de bail, mais aussi au terme de celui-ci ?
· Pendant le bail, le preneur peut céder l’amélioration, à son conjoint, son partenaire de pacs, son descendant ou à une société d’exploitation dans laquelle il serait associé. Le cédant est indemnisé, et le cessionnaire est subrogé dans ses droits.
Mais il s’agit d’une possibilité, et non d’une obligation.
· A la fin du bail, les améliorations restent impérativement sur le fonds et le bailleur indemnise le preneur sortant, lorsque la procédure a été faite en suivant les formalités légales.
Aucun accord ni clause ne peut modifier cette règle d’ordre public :
- un bailleur ne peut pas refuser d’indemniser,
- un preneur ne peut pas renoncer à son droit à indemnité, avant que les travaux ne soient effectués.
On ne saurait trop insister sur la nécessité d’avoir obtenu une autorisation préalable, claire et détaillée permettant de déterminer les droits et obligations de chacun, et partant de là, d’éviter tout conflit à la sortie de ferme.
L’indemnité correspond au coût des travaux évalués à la date d’expiration du bail, sous déduction des amortissements, selon table d’amortissement préfectorale.
Pour connaître les durées d’amortissement propres à chaque construction, il est possible de consulter l’arrêté préfectoral fixant les durées d’amortissement auprès de la D.D.A.F. http://ddaf03.agriculture.gouv.fr.
Le montant de l’indemnisation tiendra compte de la valeur effective d’utilisation, et les subventions éventuellement perçues seront déduites.
Enfin, il faut noter qu’aucune indemnité n’a à être réglée pour une installation inutile ou des bâtiments devenus obsolètes.
Il est donc indispensable de faire évaluer les améliorations par un expert foncier, au moment de la sortie de ferme.
Le sortant ne peut les céder au preneur entrant, qu’avec l’autorisation du bailleur qui, juridiquement, renonce à l’accession de l’amélioration pour la durée du nouveau bail.
Le bailleur qui règle une indemnité peut faire appel à un prêt spécial à long terme, ou reprendre le solde du prêt du preneur si celui-ci en avait souscrit un pour l’opération.
Des contrats d’assurances souscrits par les bailleurs au moment de la demande d’autorisation, garantissent également le paiement de l’indemnité en cas de résiliation anticipée du bail à ferme.
Le service juridique de la chambre d’agriculture reste à la disposition de tous, exploitants et bailleurs pour apporter des conseils sur des situations particulières.
Service Juridique et Aménagement Foncier
Chambre d’Agriculture de l’Allier
10 décembre 2009
Elections TPBR
Les candidats aux élections d’assesseurs devant les tribunaux paritaires et de membres de la Commission Consultative des baux ruraux doivent se déclarer par écrit auprès de la Préfecture entre le 5 et le 15 décembre 2009.
19 novembre 2009
Location : état des lieux et Bail Rural
Au moment de l’entrée et de la sortie, il est essentiel d’établir un état des lieux qui prouvera l’état du bien et permettra de faire les comptes de sortie.
Le code rural prévoit qu’un état des lieux sera établi au moment de la signature d’un bail rural, au plus tôt un mois avant l’entrée en jouissance ou un mois après.
Encore des Frais ? Est-ce bien utile ? …
L’état des lieux présente un intérêt majeur du fait de la durée prolongée du bail.
De plus l’exercice d’une activité économique impliquera certainement des investissements susceptibles de modifier le fonds.
Au moment de la signature du bail, il permet de faire un constat sur l’état de la propriété, son degré d’entretien et son rendement. Il permet éventuellement de fixer le prix du fermage (qui doit être conforme à l’arrêté préfectoral), de préciser les travaux à la charge du bailleur et du preneur.
Si le preneur commet des dégradations du bien, le bailleur pourra engager une action en résiliation de bail et fournir un comparatif entre l’état d’origine et la situation actuelle.
De même lors de la sortie de ferme, la comparaison des états des lieux permettra d’établir les comptes de sortie en chiffrant les éventuelles améliorations ou dégradations.
C’est donc bien un élément essentiel au moment de la signature du bail.
L’état des lieux va décrire avec précision l’état des bâtiments, des terres, leur degré d’entretien, ainsi que leurs rendements moyens au cours des cinq dernières années.
Dans les bâtiments d’élevage, seront notés les équipements intérieurs et les conformités existantes
Pour les habitations, ce qui concerne les normes d’habitabilité sur des aspects salubrité, sécurité, économie d’énergie, …
Il peut être important de noter également les caractéristiques du fonds relatives à l’eau, à la préservation du milieu naturel.
Enfin le cas échéant, sera précisé les quantités de pailles, foins et fumiers reçues lors de l’entrée.
A défaut d’état des lieux, les biens sont réputés être pris en bon état, sauf en ce qui concerne les terrains. Pour eux, que se passe-t-il ?
Il n’y a pas de présomption de bon état ; donc les parties renoncent à pouvoir se faire des réclamations à la sortie ou bien vont au devant de difficultés !
Une fois ces règles posées il convient de dire que l’on peut choisir à l’entrée et à la sortie, un seul expert agricole et foncier, ou chaque partie peut prendre le sien. C’est d’ailleurs souvent le cas pour les sorties de ferme, mais ce n’est pas obligatoire !
Lorsqu’au moment de la sortie, en cas de litige, un expert intervient, il est parfois mandaté par un assureur au titre de la protection juridique. Quel que soit le cas de figure, chaque partie peut toujours choisir son expert.
Service Juridique et Aménagement Foncier
Chambre d’Agriculture
12 novembre 2009
Elections TPBR
Période de recours
Le Préfet a établi la liste électorale pour les élections aux Tribunaux Paritaires. Celle-ci est affichée en Mairie entre le 10 et le 20 novembre 2009. Vérifiez-la, car vous pouvez en cas d’erreur exercer un recours gracieux pendant cette période.
5 novembre 2009
Escroquerie : Toujours plus d’imagination pour tromper les professionnels
La Chambre d’Agriculture attire à nouveau l’attention des agriculteurs sur une nouvelle forme d’arnaque : l’arnaque aux formalités : « le Registre des Sociétés nouvellement constitué ».
Un document, qui ressemble à s’y méprendre à une facture officielle d’une administration, est adressé aux agriculteurs qui viennent de créer leur activité, qu’ils soient à titre individuel ou en société.
Un calcul de frais d’inscription à payer vous est demandé pour un faible montant de 79.90 €.
Il est précisé qu’aucune T.V.A. n’est due.
Le document reproduit un faux T.I.P. (Titre Interbancaire de Paiement) mais il vous est évidemment demandé de régler par chèque.
Il s’agit d’une escroquerie car seul le Registre du Commerce, tenu par les Greffes des Tribunaux de Commerce, donne lieu à facturation, lorsqu’il y a une société, lors du dépôt de leur dossier de création.
Aussi, ne donnez pas suite à cette demande et surtout, ne payez pas !
Service Juridique et Aménagement Foncier
Chambre d’Agriculture de l’Allier
Chambre d’Agriculture de l’Allier
5 novembre 2009
Elections TPBR : période de recours
5 novembre 2009
Taxes et impôts fonciers récupérables par le bailleur
Depuis 1980, chaque année, le revenu cadastral ou « valeur locative cadastrale » est revalorisé par un coefficient de majoration forfaitaire arrêté au plan national dans le cadre des Lois de Finances.
notice explicative 2009
La base d’imposition : le revenu cadastral
Pour 2009, c’est un coefficient de majoration de 1,015 qui est appliqué sur la base d’imposition de l’année précédente pour les propriétés bâties et 1,025 pour les proprietes non bâties.
Taux des taxes
Le taux à appliquer à la base d’imposition pour connaître la cotisation totale est fixé chaque année par la collectivité territoriale concernée (Région, Département, Commune).
Les terres agricoles (propriétés non bâties classées en terres, prés, vergers, vignes, bois, landes, eaux, jardins autres que d’agrément, terrains de culture maraîchère ou florale, ou pépinières) sont exonérées des parts régionale et départementale de taxe foncière sur les propriétés non bâties et de la taxe spéciale d’équipement.
Les taux pour 2009 pour les propriétés situées dans l’Allier sont les suivants :
Taxe pour frais de Chambre d’Agriculture................................... 8,77 %
Taxes Foncières non bâti
. Commune : Variable selon chaque commune, à demander à la Mairie
. Intercommunalité :
Taxes Foncières bâti
. Département :.............................................................. 10,73 %
. Région :...................................................................... 4,77 %
A NOTER :
- les bâtiments qui servent aux exploitations rurales (granges, écuries, celliers, pressoirs …) bénéficient d’une exonération permanente
- la taxe sur le Budget Annexe des Prestations Sociales Agricoles (B.A.P.S.A.) a été supprimée à compter de 1990
pour les terres, prés, vignes, vergers ...
pour les terres, prés, vignes, vergers ...
- les terres agricoles sont exonérées de taxe régionale depuis 1993 et de taxe départementale depuis 1996.
- la disparition de la taxe départementale a entraîné la disparition des dégrèvements sur près, landes et assimilés
- il existe désormais un certain nombre de cas d’exonérations temporaires ou permanentes qui obéissent chacune à des règles particulières (voir page 3)
Taxe pour frais de Chambre d’Agriculture
# C.G.I. - Article 1604
# Code Rural - Article L 514.1 dernier alinéa(Loi n° 91.363 du 15 Avril 1991)
« Le montant de la taxe Chambre d’Agriculture est, nonobstant toute clause ou disposition contraire, remboursé pour MOITIE au propriétaire par le locataire, fermier ou métayer ».
Part de taxe foncière revenant au fermier
Code Rural - Article L 415.3 3ème alinéa :
"Les dépenses afférentes aux voies communales et aux chemins ruraux sont supportées par le preneur. A cet effet, il est mis à sa charge, au profit du bailleur, une fraction du montant global de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe foncière sur les propriétés non bâties portant sur les biens pris à bail y compris la taxe régionale.
A défaut d’accord amiable entre les parties, CETTE FRACTION EST FIXEE A UN CINQUIEME.
Cette disposition s’applique aussi bien au fermier qu’au métayer.
Frais de gestion de la fiscalité directe locale
Depuis la Loi 80.10 du 10 Janvier 1980, les frais du Trésor, c’est-à-dire des Services des Impôts, ne sont plus inclus dans le montant de la taxe mais apparaissent séparément sur la feuille d’impôt. Ils sont calculés sur les sommes revenant à chaque organisme concerné au taux de 8 %.
Le Bailleur récupère auprès de son fermier, dans la même proportion que l’impôt lui-même, les frais de confection de rôle dénommés actuellement : Frais de gestion de la fiscalité directe locale.
Les dégrèvements
Les cas généraux
Il existe deux cas généraux de dégrèvement des taxes foncières :
en cas de perte des récoltes par suite d’événements extraordinaires
(C.G.I. - Article 1398 - Alinéas 1 à 3)
(C.G.I. - Article 1398 - Alinéas 1 à 3)
en cas de perte de bétail par suite d’épizootie
(C.G.I. - Article 1398 - Alinéas 4 à 5)
(C.G.I. - Article 1398 - Alinéas 4 à 5)
L’ensemble des dégrèvements accordés au propriétaire doit être restitué à son fermier (conformément à l’Article L.411-24 du Code Rural).
Les exonérations
L’éxonération de 20 % de la T.F.P.N.B.
Depuis l’imposition au titre de l’année 2006, les terrains agricoles sont exonérés à hauteur de
20 % de leur taxe locative, de la part communale ou intercommunale de la taxe foncière sur les propriétés non bâties.
20 % de leur taxe locative, de la part communale ou intercommunale de la taxe foncière sur les propriétés non bâties.
L’intégralité de cette nouvelle exonération partielle doit revenir au preneur selon les modalités fixées par l’article L.415-3 modifié :
Le montant de l’exonération de la taxe foncière sur les propriétés non bâties afférente aux terres agricoles, prévue à l’article 1394B bis du code général des impôts doit, lorsque ces terres sont données à bail, être intégralement rétrocédé aux preneurs des terres considérées. A cet effet,
1. lorsque le pourcentage des taxes foncières mis à la charge du preneur en application du troisième alinéa est supérieur ou égal à 20 %, le preneur rembourse au bailleur une fraction de la taxe foncière sur les propriétés non bâties égale à la différence de ces deux pourcentages multipliée par 1,25 ;
2. lorsque le pourcentage des taxes foncières mis à la charge du preneur en application du troisième alinéa est inférieur à 20 %, le bailleur déduit du montant du fermage dû par le preneur une somme déterminée en appliquant au montant de la taxe foncière sur les propriétés non bâties un taux égal à la différence entre ces deux pourcentages multipliée par 1,25.
Nota : Loi n° 2005-1719 du 30 Décembre 2005 de finances pour 2006, art. 13 V : les dispositions du IV s’appliquent aux impositions établies au titre de 2006 et des années suivantes.
En conséquence, cette rétrocession s’effectue par une diminution du montant des taxes foncières remboursé au bailleur. Lorsque le montant des taxes foncières est insuffisant, cela s’impute sur le fermage dû.
Dans la majorité des situations, lorsque la part de T.F.P.N.B. que le preneur doit rembourser au bailleur est convenue à 20 %, ces deux opérations s‘annulent.
Les autres éxonérations possibles
- Exonération de 100 % de la T.F.P.N.B. pendant cinq ans pour les terrains en zones humides (article 1395 D II Code Général des Impôts)
- Exonération de 100 % de la T.F.P.N.B. pendant cinq ans pour les terrains situés dans les sites NATURA 2000 (article 1395 D II Code Général des Impôts).
NOTA : ces deux types d’exonération nécessitent de la part de l’occupant des terrains un engagement de gestion pendant cinq ans portant sur le non-retournement des parcelles en cause et sur le respect des chartes et documents de gestion approuvés.
Les dégrevements spéciaux Jeunes Agriculteurs ;
Depuis la Loi de Modernisation de l’Agriculture du 1er février 1995, deux types de dégrèvements profitent aux jeunes agriculteurs sous certaines conditions :
1. le dégrèvement de plein droit à la charge de l’Etat à hauteur de 50 % de la part communale des T.F.P.N.B. des parcelles exploitées par un jeune agriculteur pour les cinq premières années de son installation ;
2. le dégrèvement facultatif de la charge des communes pour la part restant due, soit 50 %, sous réserve que la commune ait voté une délibération dans ce sens.
Délais de réclamation - Prescription
Les actions en paiement des loyers et fermages se prescrivent PAR CINQ ANS (Article 2277 du Code Civil).
Cette prescription de 5 ans s’applique également à la part d’impôts due par le fermier (Cassation Civile III, 3 Février 1982 - revue de Droit Rural n° 109, Novembre 1982 - page 480).
Modalités de calcul
Pour le calcul des impôts, et donc pour le remboursement par le fermier, l’arrondissement des taxes doit être fait en application des Articles 1657 et 1724 du Code Général des Impôts qui posent le principe que les cotisations d’impôts directs de toute nature sont arrondies à l’euro, les fractions d’euro inférieures à 0,50 € étant négligées et celles de 0,50 € et au-dessus étant comptées pour 1 €.
22 octobre 2009
La taxe carbone s’appliquera dès 2010
La mise en place d’une taxe carbone est confirmée à compter du 1er janvier 2010. Voici une brève présentation des modalités de mise en œuvre de cette taxe, qui sera instituée par la loi de finances pour 2010.
Sur quels produits portera la taxe ?
La taxe sera calculée sur la consommation d’énergies fossiles : pétrole, gaz, charbon, GPL. La consommation d’électricité n’est pas soumise à la taxe.
Quel sera le montant de la taxe ?
La taxe a été fixée à un montant de 17 € par tonne de CO² émis, soit près de 4,5 centimes par litre de fioul et de gasoil, 4 centimes par litre d’essence et environ 0,4 centime par KWh de gaz. Ce tarif est nettement inférieur aux 32 € par tonne de CO² préconisés par le rapport Rocard.
Le tarif de la taxe augmentera progressivement dans les années à venir, étant précisé que les modalités de cette augmentation n’ont pas été définies. A titre indicatif, la commission Rocard a recommandé des tarifs fixés à 50 € la tonne en 2020 et 100 € la tonne en 2030
Quelles conséquences pour les ménages ?
Les ménages seront soumis à la taxe à raison de leur consommation d’énergies fossiles. Pour 2010 (taxe carbone à 17 € la tonne de CO²), le coût moyen de la taxe par foyer est estimé à 74 €.
Le coût de la taxe sera compensé par une réduction d’impôt sur le revenu ou la remise d’un chèque vert pour les foyers non imposables.
Le montant de cette compensation dépendra de la taille de la famille et du lieu de vie. Pour une taxe carbone commençant à 17 € par tonne de CO² en 2010, la compensation pour un adulte vivant dans une zone desservie par les transports en commun s’élèvera à 46 € et, dans une zone non desservie, le montant sera de 61 €. Chaque personne à charge du ménage ouvrira droit à un montant supplémentaire de 10 €.
Au total, pour un couple avec deux enfants, la compensation atteindra 112 € dans une zone desservie par les transports en commun et 142 € dans une zone rurale.
Quelles conséquences pour les entreprises ?
A l’exception des entreprises soumises au marché européen de quotas de CO², toutes les entreprises seront soumises à la taxe à raison de leur consommation d’énergies fossiles. Elles devraient être plus durement touchées par cette taxe que les ménages. En effet, aucun mécanisme de compensation directe n’est prévu, la suppression de la taxe professionnelle étant censée compenser indirectement le coût de la taxe carbone pour les entreprises. Par ailleurs, aucune exonération n’est prévue.
Des aides ciblées seraient toutefois envisagées en faveur des industries de biens intermédiaires, des transports routiers, de l’agriculture, de la sylviculture et de la pêche.
Pour les agriculteurs, le Ministre annonçait qu’ils seraient très largement exonérés, c’est-à-dire d’au moins la moitié, ce qui signifie une charge.
S’agissant d’une taxe issue de la Loi de Finances pour 2010, les arbitrages définitifs pourront avoir lieu au plus tard fin décembre.
Service Juridique et Aménagement Foncier
Chambre d ‘Agriculture de l’Allier
22 octobre 2009
Précisions sur les impôts sur le non-bâti et taxes dans le cadre d’un bail à ferme
Depuis 2006, les modalités de calcul des impôts et taxes, dûs par le fermier à son propriétaire, ont changé.
Une exonération de 20 % de la taxe foncière sur la propriété non bâtie (T.F.P.N.B.) est accordée aux propriétaires, à charge pour eux de la reverser intégralement à leur fermier.
Les propriétaires ont donc payé 20 % de moins d’impôts fonciers, mais ils doivent le reverser à leur fermier.
Cependant, comme le statut du fermage prévoit, qu’à défaut d’accord contraire, le fermier doit, de son côté, rembourser 1/5ème de la taxe foncière à son bailleur, les deux opérations s’annulent.
Concrètement, dans la majorité des cas, il n’y a plus lieu à règlement de part et d’autre de la T.F.P.N.B.
Le fermier reste donc redevable uniquement de la moitié de la taxe pour frais de Chambre d’Agriculture majorée de 8 % pour les frais de gestion.
Pour tout renseignement complémentaire, vous pouvez vous adresser au Service Juridique de la Chambre d’Agriculture (04 70 48 42 42).
Service Juridique et Aménagement Foncier
Chambre d’Agriculture de l’Allier
15 octobre 2009
Calcul du fermage 2009
L’arrêté préfectoral en date du 2 octobre 2009 fixe l’indice des fermages pour l’ensemble du département de l’Allier.
L’indice d’actualisation du fermage est porté à 120,78 pour les échéances annuelles du 01/10/2009 au 30/09/2010. En 2008, il était de 121,588, ce qui représente une diminution de – 0.67 %.
Arrêté préfectoral fixant l’indice des fermages.
Article 1 : L’indice des fermages pour l’ensemble du département de l’Allier est constaté pour l’année 2009 à la valeur de 120,78. Cet indice est applicable pour les échéances annuelles du 01/10/2009 au 30/09/2010.
Article 2 : La variation de cet indice par rapport à l’année précédente est de : - 0,67 %.
Article 3 : A compter du 01/10/2009 et jusqu’au 30/09/2010, la valeur des maxima et des minima des biens ruraux définis dans l’arrêté préfectoral N°37 17/97 du 08/09/1997 (terres nues et bâtiments d’exploitation) est fixée aux valeurs actualisées suivantes :
a) Terres nues et prés (valeur à l’hectare en euros)
|
Catégorie
|
Terres nues
|
Prés
|
||
|
|
Minimum
|
Maximum
|
Minimum
|
Maximum
|
|
Exceptionnelle
|
110 €
|
137 €
|
106 €
|
133 €
|
|
1ère catégorie
|
94 €
|
110 €
|
84 €
|
102 €
|
|
2ème catégorie
|
76 €
|
94 €
|
69 €
|
85 €
|
|
3ème catégorie
|
57 €
|
76 €
|
52 €
|
69 €
|
|
4ème catégorie
|
44 €
|
57 €
|
38 €
|
52 €
|
b) Majorations possibles pour les terres et prés (valeur à l’hectare en euros)
|
Eléments donnant lieu à majoration
|
Minima
|
Maxima
|
|
Desserte, groupage
(importance et forme des parcelles)
|
0 €
|
2,56 €
|
|
Situation des terres par rapport
aux bâtiments
|
0 €
|
2,56 €
|
|
Clôtures et points d’eau
|
0 €
|
2,56 €
|
|
Drainage en état de fonctionnement
|
17,04 €
|
42,59 €
|
|
Irrigation (catégorie 1)
|
8,52 €
|
17,04 €
|
|
Irrigation (catégorie 2)
|
17,04 €
|
34,06 €
|
|
Irrigation (catégorie 3 et 4)
|
34,06 €
|
51,12 €
|
c) Bâtiments d’exploitation (valeur au m2 en euros)
|
CATEGORIES
|
Etable entravée
|
Stabulation libre
|
Stockage
|
|||
|
|
Minima
|
Maxima
|
Minima
|
Maxima
|
Minima
|
Maxima
|
|
A
|
2,24 €
|
2,89 €
|
1,91 €
|
2,89 €
|
|
|
|
B
|
1,30 €
|
2,24 €
|
1,13 €
|
1,92 €
|
0 €
|
1,13 €
|
|
C
|
0,64 €
|
1,30 €
|
0,32 €
|
1,13 €
|
|
|
Article 4 : Prix des loyers des maisons d’habitation.
La variation annuelle de l’indice de référence des loyers 2ème trimestre 2009 JO du 17/07/2009 est de :
+ 1,31 %.
Article 5 : Le prix de l’hectolitre de vin pour les échéances semestrielles du 11/11/2008 au 11/05/2009 et du 11/05/2009 au 11/11/2009 et à l’échéance annuelle du 11/11/2008 au 11/11/2009 est le suivant :
· Baux conclus selon l’arrêté du 29/05/1991 modifié : 96,22 €
· Anciens baux : 68,89 €
Valeur des maxima et des minima des catégories définies dans l’arrêté préfectoral du 29/05/1991 modifié par l’arrêté préfectoral du 29/11/1996
|
|
Denrées
|
Monnaie
|
||
|
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Maxima
10 hl
|
Minima
5 hl
|
Maxima
|
Minima
|
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Vignes de l’aire viticole de St-Pourçain et vignes produisant des vins de pays
|
962,20 €
|
481,10 €
|
966,46 €
|
486,08 €
|
Article 6 : Monsieur le Secrétaire Général de l’Allier, Monsieur le Directeur Départemental de l’Agriculture et de la Forêt, sont chargés, chacun en ce qui le concerne de l’exécution du présent arrêté qui sera publié au recueil des actes administratifs.
Fait à Moulins, le 2/10/2009
P/Le Préfet,
Le Secrétaire Général
Christian MICHALAK
15 octobre 2009
En bref - Baux ruraux
Calcul du fermage 2009
- L’arrêté préfectoral en date du 2 octobre 2009 fixe l’indice des fermages pour l’ensemble du département de l’Allier L’indice d’actualisation du fermage est porté à 120,78 pour les échéances annuelles du 01.10.2009 au 30.09.2010. En 2008, il était de 121,588, ce qui représente une diminution de – 0.67 %.
Prix des loyers des maisons d’habitation 2009
- La variation annuelle de l’indice de référence des loyers (I.R.L.) du 2ème trimestre 2009, parue au journal officiel du 17 juillet 2009 est de + 1.31 %.
Arrêté préfectoral fixant l’indice des fermages
Service Juridique et Aménagement Foncier
Chambre d’Agriculture de l’Allier
1er octobre 2009
GRT Gaz et profession agricole : un nouveau protocole
Un nouveau protocole pour l’enfouissement des canalisations sur les terrains agricoles a été signé avec GRT Gaz.
GRT Gaz va procéder, dans les prochaines années, à un développement sans précédent de son réseau de transport. Or, l’enfouissement des canalisations passera inévitablement en terrains agricoles. La signature d’un nouveau protocole constitue donc un socle pour mieux prendre en compte les intérêts agricoles.
L’APCA et la FNSEA ont signé le 28 janvier 2009 un nouveau protocole avec GRT Gaz.
Ce protocole vise à préciser les conditions dans lesquelles sont élaborés les projets de canalisation de transport de gaz en terrains privés agricoles, de normaliser les procédures à suivre lors de leur construction et de leur entretien en vue de limiter les contraintes créées par la construction de la canalisation, de définir les modalités d’indemnisation des servitudes et des dommages dus aux travaux et de faciliter les relations avec les particuliers.
Ce nouveau protocole de 2009 fait suite aux protocoles signés en 1996 puis en 2004 et traduit la volonté des signataires d’œuvrer ensemble dans le souci d’une réelle concertation. Depuis 2004, en effet, des évolutions importantes ont eu lieu que ce soit pour le secteur de l’énergie ou celui de l’agriculture. S’agissant de l’opérateur, deux changements majeurs sont intervenus, un changement institutionnel ainsi qu’un renforcement de la règlementation relative aux ouvrages.
GDF, intégré désormais au groupe GDF – SUEZ, a adopté une nouvelle dénomination : GRT Gaz (Gestionnaire du Réseau de Transport du Gaz). GRT Gaz est une société anonyme, créée le 1er janvier 2005, en application de la Loi du 9 août 2004 qui a transposé en Droit Français la directive européenne du 26 juin 2003 relative au service public de l’électricité et du gaz.
Par ailleurs, un arrêté ministériel du 4 août 2006 a prévu de nouvelles prescriptions visant une meilleure sécurisation des canalisations de transport de gaz. La largeur des bandes de servitude a notamment été augmentée. Elle est au minimum de 5 mètres.
Le protocole a par ailleurs pris en compte les nouveaux enjeux agricoles, qu’il s’agisse de la mise en place des DPU ou des récentes orientations environnementales.
Les avancées notables du nouveau protocole portent principalement sur :
· La recherche du tracé de moindre impact sur l’activité agricole,
· La réalisation d’études géomorphologiques, pédologiques et hydrauliques intégrées à l’étude d’impact ;
· Une meilleure indemnisation :
- L’indemnité de servitude, versée au propriétaire, est établie en fonction de la valeur vénale des terrains. Pour les terres, elle est de 80 % de cette valeur vénale et la largeur de la servitude varie en fonction du diamètre de l’ouvrage, mais ne peut être inférieure à 5 mètres.
- En cas de pluralité de canalisations sur une même parcelle, une indemnité supplémentaire pourra être attribuée.
- Les dommages aux cultures imputables aux travaux de pose de canalisation sont eux aussi mieux pris en compte. Au-delà de l’indemnité pour perte de récolte, les déficits sur récoltes suivantes sont revalorisés.
- Une indemnité forfaitaire est de plus accordée à l’exploitant pour compenser le temps consacré à l’information et aux démarches administratives induites par le chantier.
Enfin, un suivi agronomique pourra être instauré afin de déterminer l’éventuel impact sur la réalisation des façons culturales et sur les récoltes.
Le Service Juridique et Aménagement Foncier de la Chambre d’Agriculture de l’Allier est chargé de veiller à la bonne application locale de ce protocole national. Il est donc votre interlocuteur privilégié au cas où GRT Gaz envisagerait d’intervenir sur votre exploitation.
Service Juridique et Aménagement Foncier
Chambre d’Agriculture de l’Allier
17 septembre 2009
Question/réponse
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Je suis locataire par bail à ferme d’une exploitation de 60 hectares.
Un de mes voisins conteste la limite d’une parcelle mais refuse de payer un bornage.
Que puis-je faire ? Est-ce que l’opération de bornage est obligatoire ?
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Sachez que le bornage n’est pas obligatoire mais que tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. En l’occurrence, vous n’êtes que locataire. Vous devez donc attirer l’attention du propriétaire sur ce problème. Le bailleur doit assurer à son locataire une jouissance paisible du bien. Il devra donc faire la demande de bornage pour éviter tout litige futur.
L’opération sera réglée de propriétaire à propriétaire. Votre bailleur missionnera un géomètre-expert qui organisera un rendez-vous commun pour proposer amiablement un bornage aux frais partagés par moitié. Si le voisin refuse de se soumettre à cette opération, le propriétaire devra saisir le Tribunal d’Instance du lieu. Le juge désignera un géomètre qui procédera au bornage. Normalement, le bornage judiciaire se fait également à frais communs mais le juge peut décider exceptionnellement de le faire supporter uniquement à celui qui avait refusé tout projet.
Service Juridique et Aménagement Foncier
Chambre d’Agriculture de l’Allier
10 septembre 2009
L’assurance scolaire des enfants
Au moment de la rentrée, il faut vérifier ses contrats et choisir une formule adaptée.
A l’heure où nos enfants ont repris le rythme scolaire, revient la nécessité de produire auprès de l’établissement scolaire « l’attestation d’assurance ».
Un rappel est utile car souvent nous l’ignorons mais nous sommes bien assurés, voire « sur assurés ».
L’assurance demandée par les établissements scolaires couvre en réalité plusieurs risques :
-
la responsabilité civile, pour réparer les dommages que pourrait causer votre enfant,
-
l’individuelle accident pour réparer les dommages corporels de votre enfant.
La responsabilité civile est incluse dans la garantie habitation. Ce qui signifie que dans l’absolu il n’est pas utile de souscrire une nouvelle assurance.
Mais dans la réalité, les assureurs proposent très souvent un pack « assurance scolaire » comprenant la responsabilité civile et l’individuelle accident.
L’individuelle accident interviendra pour indemniser votre enfant blessé, qu’il y ait ou non un responsable.
L’établissement ne peut pas exiger d’assurance individuelle accident pour les activités obligatoires à l’intérieur de l’établissement. En revanche, elle peut être exigée pour toutes les sorties facultatives…
Mais une fois encore avant de souscrire un contrat scolaire spécifique avec l’établissement, une association de parents d’élèves ou tout autre organisme, vérifiez vos contrats… Depuis ces dernières années est apparue sur le marché la « GAV », pour « garantie des accidents de la vie ». Cette assurance très complète peut parfaitement jouer le rôle d’individuelle accident scolaire. Si vous ne disposez d’aucune « individuelle accident », il faut réfléchir à l’ensemble des activités pratiquées par votre progéniture. Il peut être intéressant si l’enfant pratique des activités sportives ou variées de prévoir que l’assurance jouerait en toutes circonstances.
Un mot enfin sur le transport scolaire, pendant la durée du transport, l’enfant est couvert par l’assureur du transporteur.
Service Juridique et Aménagement Foncier
Chambre d’Agriculture
3 septembre 2009
Les bénéfices agricoles forfaitaires 2008
Les éléments pour calculer les bénéfices agricoles forfaitaires pour 2008 viennent d’être publiés au Journal Officiel. Ils sont reconduits à l’identique par rapport à 2007.
Le Journal Officiel du 18 août 2009 vient de publier les éléments retenus pour le calcul des bénéfices agricoles forfaitaires (BAF) en polyculture élevage au titre de l’année 2008.
A situation comparable il n’y aura donc pas d’augmentation d’impôt sur le revenu.
Pour effectuer le calcul du bénéfice forfaitaire d’une exploitation donnée, il faut partir du revenu cadastral moyen (RCM) par hectare qui va permettre de classer fiscalement l’exploitation agricole dans l’une des 5 catégories fiscales départementales.
Pour cela il faut partir du revenu cadastral 2008, tel qu’il apparaît sur votre relevé parcellaire MSA. Ce revenu cadastral total est à diviser par un coefficient correcteur qui est de 1,93 pour obtenir le revenu cadastral corrigé qui permet de classer fiscalement son exploitation.
Exemple :
Une exploitation en polyculture de 50 ha avec un revenu cadastral MSA de 3 000 € :
Revenu cadastral corrigé : 3 000 / 1,93 = 1 554 €
Soit le revenu cadastral moyen / ha : 1 554 / 50 = 31,08
Une fois ce revenu cadastral corrigé obtenu, il convient de se référer aux barèmes, ce qui permettra de classer fiscalement l’exploitation.
|
Catégorie
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RCM / ha
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BAF 2008
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1
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> à 33,72 €
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245,00
|
|
2
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> à 24,87 jusqu’à 33,72
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192,50
|
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3
|
> à 23,08 jusqu’à 24,87
|
175,00
|
|
4
|
> à 18,06 jusqu’à 23,08
|
157,50
|
|
5
|
Jusqu’à 18,06
|
131,25
|
Dans notre exemple, l’exploitation est en 2ème catégorie. Le revenu cadastral / ha est donc de 192,50 pour 2008.
Pour obtenir le bénéfice agricole pour 2008, il faut multiplier le BAF / ha par la surface de l’exploitation soit : 192,50 x 50 ha = 9 625 €.
Pour les terres en propriété, il faut rajouter le revenu cadastral, soit, si l’on considère que dans notre exemple les 50 ha sont en faire-valoir direct, 3 000 €.
Le bénéfice agricole serait donc de 12 625 €.
C’est ce revenu qui, rajouté aux autres revenus du ménage, permet de déterminer l’impôt sur le revenu 2008 à payer.
Service Juridique et Aménagement Foncier
Chambre d’Agriculture de l’Allier
27 août 2009
Echanges amiables d’immeubles ruraux
Propriétaires fonciers, vous souhaitez restructurer le parcellaire de votre propriété pour améliorer les conditions d’exploitation agricole, pensez à la procédure d’échanges amiables.
Les échanges amiables d’immeubles ruraux constituent un mode d’aménagement foncier défini dans le Code Rural, ayant pour but « d’améliorer les conditions d’exploitation des propriétés rurales agricoles ou forestières » (article L 121-1).
Il s’agit d’une procédure relativement simple d’échange de parcelles entre plusieurs propriétaires (deux voire plus). Elle requiert l’accord de l’ensemble des propriétaires impliqués dans l’opération. Elle se traduit par l’établissement d’un acte notarié.
Le plus souvent, l’échange amiable est mis en œuvre pour restructurer des propriétés rurales. Au-delà du regroupement parcellaire, l’échange amiable peut aussi apporter d’autres améliorations :
- supprimer une parcelle enclavée difficilement accessible et éventuellement la servitude de passage qui assurait la desserte de cette enclave,
- améliorer la forme du parcellaire,
- permettre à un exploitant agricole de devenir propriétaire d’un terrain sur lequel il a prévu de construire un bâtiment (à proximité du siège d’exploitation par exemple),
- mener à bien un projet de plantation de vigne ou de verger en continuité d’une parcelle déjà plantée, afin de rationaliser les conditions de travail, …
Les échanges peuvent porter sur des biens considérés de même valeur. Dans le cas contraire, ils peuvent s’accompagner du versement d’une soulte, déterminée par accord amiable entre les intéressés, afin de compenser la différence de valeur vénale entre les immeubles échangés.
La mise en œuvre de la procédure d’échanges amiables occasionne des frais :
- frais de notaire, pour établissement de l’acte,
- frais de géomètre éventuellement, si l’échange nécessite la délimitation de nouvelles parcelles cadastrales (document d’arpentage, pose de bornes, …).
Des possibilités d’aides financières
Le Code Rural prévoit que « le département peut prendre en charge les frais occasionnés si la Commission Départementale d’Aménagement Foncier reconnaît l’utilité de l’échange pour l’aménagement foncier » (article L 124-4).
Dans l’Allier, le Conseil Général apporte une aide financière aux porteurs de projets d’échanges amiables sous les conditions suivantes :
- les parcelles faisant l’objet de l’échange doivent avoir une surface cumulée au moins égale à 50 ares,
- le projet d’échange doit préalablement être validé par la Commission Départementale d’Aménagement Foncier, au vu de l’amélioration qu’il apporte aux conditions d’exploitation.
L’aide financière du département est calculée sur la base de 100 % des frais hors taxe de notaire, et 50 % des frais hors taxe de géomètre.
Pour prétendre à l’octroi de cette aide, les propriétaires ayant un projet d’échange doivent constituer un dossier qui sera dans un premier temps, présenté à la Commission Départementale d’Aménagement Foncier, puis transmis aux Services du Conseil Général.
Si vous souhaitez être accompagné dans la mise en œuvre de cette procédure d’échanges amiables, la Chambre d’Agriculture peut vous apporter un appui :
- montage du dossier et transmission aux instances décisionnelles,
- présentation du projet devant la Commission Départementale d’Aménagement Foncier.
Pour tout contact :
Chambre d’Agriculture de l’Allier
Service Juridique et Aménagement Foncier
60 Cours Jean Jaurès
B.P. 1727
03017 MOULINS
Tél. : 04.70.48.42.42.
27 août 2009
Installations classées
Du nouveau à propos des contrôles périodiques
Les délais pour pratiquer les contrôles périodiques ont été modifiés par un décret du 6 juillet 2009.
Dans l’édition du 16 avril 2009 (AA n° 694), une rubrique présentait la procédure obligatoire de contrôle périodique des élevages relevant de la législation sur les installations classées (I.C.P.E.).
Rappelons que seuls sont concernés :
- Les élevages de veaux de boucherie et / ou bovins à l’engraissement, transits et ventes de bovins pour les élevages de 201 à 400 animaux,
- Les élevages de volailles et gibiers à plumes de 20 001 à 30 000 animaux équivalents.
Retrouvez dans le tableau ci-dessous, les nouveaux délais modifiés et fort heureusement allongés par le décret du 6 juillet 2009 :
|
Date de la mise en service |
1er contrôle périodique |
Périodicité |
| Avant le 1er janvier 1986 |
30 juin 2010 |
Tous les 5 ans |
| Entre le 1er janvier 1986 et le 31 décembre 1991 |
30 juin 2011 |
Tous les 5 ans |
| Entre le 1er janvier 1992 et le 31 décembre 1997 |
30 juin 2012 |
Tous les 5 ans |
| Entre le 1er janvier 1998 et le 31 décembre 2003 |
30 juin 2013 |
Tous les 5 ans |
| Entre le 1er janvier 2004 et le 30 juin 2009 |
30 juin 2014 |
Tous les 5 ans |
| A partir du 1er juillet 2009 |
Dans les 6 mois suivant |
Tous les 5 ans |
Pour en savoir, consultez le Site du Ministrère de l’Ecologie, de l’Energie, de Développement durable et de la Mer
Le 31 juillet 2009
Vérifiez si vous êtes inscrit sur les listes électorales avant le 31 août
Pour participer aux élections en janvier 2010, il faut être inscrit sur les listes électorales.
Bailleur ou preneur, pour participer aux élections des membres assesseurs des Tribunaux Paritaires des Baux Ruraux et des membres de la Commission Consultative Paritaire Départementale des Baux Ruraux, qui se dérouleront par correspondance en janvier 2010, il faut être inscrit sur les listes électorales.
La procédure de révision des listes électorales est actuellement en cours dans les mairies.
Si, après vérification auprès de la Mairie du lieu où sont situées les terres, vous n’apparaissez pas sur la liste provisoire des électeurs, vous devez demander votre inscription au moyen du formulaire ci-dessous que vous devrez retourner impérativement au plus tard le 31 août 2009, accompagné des pièces justificatives (copie de bail ou l’avis d’imposition sur les taxes foncières).
21 août 2009
Elections aux tribunaux paritaires et à la commission des baux ruraux
Le compte à rebours est déclenché
Rappelons tout d’abord que le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux a une compétence exclusive pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de biens ruraux. Il est présidé par un juge professionnel, et comporte un nombre égal d’assesseurs, propriétaires-bailleurs et agriculteurs-preneurs élus par leurs pairs.
2010 verra l’arrivée de nouveaux assesseurs aux tribunaux paritaires. Cette élection se déroule dans le contexte de la réforme judiciaire et de la suppression de certains tribunaux.
Le Tribunal Paritaire de Gannat disparaît et ses affaires seront donc instruites à Vichy.
Notre département disposera de trois tribunaux paritaires : Montluçon, Moulins et Vichy comprenant chacun 4 assesseurs, deux propriétaires et deux preneurs.
Nouveauté par rapport aux anciennes élections : Le droit de vote sera exercé uniquement par correspondance.
Ces élections seront aussi l’occasion de renouveler les membres de la Commission Consultative des Baux Ruraux, selon les mêmes modalités de scrutin. La Commission dans l’Allier comptera six représentants des bailleurs et six représentants des preneurs, avec autant de suppléants.
Le calendrier est le suivant :
-
Une première étape de mise à jour des listes électorales a lieu auprès de chaque mairie du lieu de situation des biens. Chacun (bailleur ou preneur) est donc appelé à vérifier qu’il est inscrit ou à défaut à s’y inscrire avant le 31 août 2009, en apportant toute pièce justificative de sa situation.
-
Le Préfet instituera à Montluçon, Moulins et Vichy, trois commissions de « préparation des listes électorales » composées du maire de la Commune où se situe le Tribunal Paritaire, d’un fonctionnaire des services déconcentrés de l’Etat compétent en matière agricole, d’un représentant des Bailleurs et d’un représentant des Preneurs.
-
Cette commission vérifiera les demandes d’inscription entre le 1er septembre et le 15 octobre. Après cette date, la liste est transmise au Préfet qui la valide par arrêté avant le 1er novembre.Chaque mairie affichera les listes entre le 10 et le 20 novembre (afin de permettre d’éventuels recours).
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Entre le 5 et le 15 décembre, les candidats doivent se déclarer à la Préfecture par demande écrite, datée et signée et comprenant nom, prénoms, date et lieu de naissance, domicile et profession. Ils doivent joindre la copie d’un titre d’identité et d’une déclaration écrite sur l’honneur qu’ils remplissent bien les conditions d’éligibilité visées par la loi et qu’ils ne sont pas candidats dans un autre tribunal.
-
La liste des candidatures sera affichée entre le 16 et le 20 décembre.
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Au plus tard le 18 décembre, le Préfet instituera une commission départementale d’organisation des élections qui comprend 5 personnes : le préfet ou son représentant, le maire de la commune du siège du tribunal paritaire ou son représentant, un fonctionnaire des services déconcentrés de l’Etat compétent en matière agricole, un représentant des preneurs et un représentant des bailleurs siégeant dans l’une des commissions de préparation des listes électorales et désignés par le préfet. Les deux membres, preneur et bailleur, ont voix consultative.
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Le matériel de vote sera adressé aux électeurs le 14 janvier 2010. Ceux-ci votent de façon séparée pour les deux élections : tribunaux paritaires des baux ruraux et commission consultative départementale des baux ruraux.
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L’électeur retourne enfin son vote au Préfet au plus tard le dernier jour du scrutin, soit le 29 janvier 2010, le cachet de la poste faisant foi.
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Le dépouillement devrait avoir lieu le 4 février 2010.
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1. Etre de nationalité française ou ressortissant d’un Etat membre de l’Union Européenne ou de l’Espace Quelques règles particulières concernant : - Les indivisions : chaque co-indivisaire peut voter, |
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Pour être éligible, il faut : 1. Etre électeur de nationalité française, Un même candidat éligible peut faire à la fois acte de candidature pour les fonctions d’assesseur et de membre élu de la commission consultative sur deux déclarations distinctes. |
Service Juridique et Aménagement Foncier
Chambre d’Agriculture de l’Allier
16 juillet 2009
L’éolien : une affaire de professionnels
A côté de l’éolien dit industriel, il existe une filière plus restreinte, celle de l’éolien à petite échelle ou « mini-éolien ».
L’éolien : une affaire de professionnels …
… mais les propriétaires fonciers susceptibles d’accueillir ces éoliennes doivent faire attention aux contrats qui leurs sont proposés car ils s’engagent pour au moins 25 ans.
L’éolien des particuliers
Cette filière concerne les particuliers qui souhaitent utiliser l’énergie du vent pour produire leur électricité afin d’alimenter leurs maisons.
Il s’agit des éoliennes produisant moins de 20 kW et dont le mât est inférieur à 25 mètres de haut.
- Côté technique : il existe plusieurs types d’éoliennes disponibles sur le marché.
Sachez que pour satisfaire les besoins domestiques, une éolienne de 3 ou 5 kW suffit selon l’ADEME.
- Côté installation : l’ensemble du système comprend la machine elle-même avec son mât, onduleur et régulateur, batteries et câblages.
- En matière de démarches administratives : si l’éolienne fait moins de 12 mètres de haut, il n’y a pas besoin de permis de construire. Une notice ou une étude d’impact sera toutefois exigée (notice si la puissance du projet est inférieure à 2,5 MW et étude si supérieure).
L’emplacement devra néanmoins être choisi de manière à ne pas gêner le voisinage.
- Côté financements, la fourniture et l’installation par un professionnel représentent un investissement compris entre 25 000 et 40 000 € selon l’ADEME.
La rentabilité des éoliennes de moins de 20 kW dépend donc des subventions locales et de la possibilité d’utiliser directement l’électricité ou de la revendre à un prix attractif.
Or, si l’éolienne est implantée hors d’une Zone de Développement Eolien (Z.D.E.), il n’y a pas obligation de rachat par ERDF.
Enfin, le crédit d’impôt de 50 % de l’investissement n’est accordé que si l’installation est réalisée par un professionnel et est liée à la résidence principale, mais il est limité à 16 000 € pour un couple.
Les parcs éoliens
Les projets de parcs éoliens foisonnent dans l’Allier. Il s’agit de projets initiés par des industriels qui se chargent de l’ensemble du projet : recherche de la zone d’implantation, construction des éoliennes après avoir effectué l’ensemble des formalités administratives, exploitation de ces éoliennes.
Les propriétaires et agriculteurs sont donc sollicités par ces entreprises dans les zones favorables à leur implantation pour conclure des accords afin de mettre leurs terrains à disposition de ces sociétés.
Les conditions proposées sont très différentes d’une entreprise à l’autre, mais la procédure de verrouillage du dossier est généralement la même : il y a d’abord la proposition de signature d’une lettre d’engagement ou d’une convention de mise à disposition qui aboutira, peut-être, à la signature d’un bail emphytéotique ou d’un bail à construction. Mais attention, en signant ce premier contrat, le propriétaire foncier s’engage à accepter une éolienne sur sa propriété pour au moins 25 ans.
Le montage d’un projet de parc éolien
Les zones de développement éolien
Selon France Energie Eolienne, il y aurait 2 488 éoliennes en France au 31 décembre 2008, ce qui correspondrait à une puissance installée de 3 404 MW. En 2008, le parc éolien français a produit 1,3 % de la consommation nationale.
Afin d’inciter au développement de cette source d’énergie, les pouvoirs publics ont mis en place un certain nombre de mesures :
- La loi du 2 juillet 2003 incite les régions à promouvoir le développement de l’énergie éolienne en mettant en place un schéma régional éolien qui définit les secteurs géographiques à priori les plus propices à l’exploitation de la ressource éolienne. Ce schéma régional éolien a seulement une valeur indicative.
- De plus, la loi du 13 juillet 2005 relative aux orientations de la politique énergétique a introduit les Zones de Développement Eolien (Z.D.E.) qui permettent aux installations situées dans leur périmètre et satisfaisant à des critères de puissance de bénéficier du régime d’obligation d’achat de l’électricité par le distributeur local (ERDF) selon un tarif spécifique.
- Les Z.D.E. sont définies par le Préfet sur proposition des communes (ou des communautés de communes lorsque la compétence a été déléguée) concernées en fonction du potentiel éolien, des possibilités de raccordement aux réseaux électriques ainsi que de la protection des paysages, des monuments historiques et des sites.
- La création de ces Z.D.E. nécessite un certain délai pour permettre la consultation de différents organismes, des communes limitrophes et de la Commission Départementale de la Nature, des Paysages et des Sites. Des réunions de concertation sont généralement programmées pour informer la population.
Les démarches administratives
Parallèlement à l’élaboration de la Z.D.E. qui peut être initiée par la communauté de communes sur sollicitation d’un promoteur particulier, ou sans avoir de projet précis, le promoteur qui souhaite s’implanter dans une région qu’il estime favorable après avoir évalué le potentiel éolien du site, doit effectuer le montage technique, financier et juridique de son projet.
Une fois réalisées, les études de faisabilité énergétiques, techniques et économiques, le promoteur du parc éolien doit obtenir un permis de construire car ces éoliennes dépassent 12 mètres.
Ce dossier de permis de construire nécessite une étude d’impact environnemental et une enquête publique auprès de la population.
Le promoteur doit aussi effectuer certaines démarches administratives pour bénéficier de l’obligation d’achat de son électricité :
- Une déclaration ou autorisation d’exploiter son dispositif de production d’électricité ;
- Une demande de raccordement vis-à-vis du gestionnaire du réseau public auquel le producteur souhaite raccorder son installation de production ;
- Une demande de contrat d’achat vis-à-vis d’EDF.
La négociation des contrats avec les propriétaires fonciers
Tout en menant les différentes démarches administratives ci-dessus, le promoteur du parc éolien a tout intérêt à commencer la négociation des emprises nécessaires à l’implantation des éoliennes avec les propriétaires des terrains visés.
En effet, même si une Z.D.E. est arrêtée sur un territoire donné, rien n’oblige les propriétaires de ce territoire à contracter avec tel ou tel promoteur. Il peut donc y avoir concurrence entre différents promoteurs.
C’est pour cette raison qu’avant même de savoir si une Z.D.E. sera autorisée, les prospecteurs font signer un maximum d’engagements auprès des propriétaires. Cela leur permettra de choisir la meilleure implantation de leurs éoliennes.
En d’autres termes : tous les propriétaires qui ont signé une promesse de bail ou une lettre d’intention n’ont pas la certitude d’avoir une éolienne sur leur territoire.
En fait, ils n’ont aucune garantie, ni sur le nombre d’éoliennes qui sera installé, ni sur les emplacements retenus.
C’est pour cela que nous recommandons aux personnes sollicitées de consulter un juriste avant de signer leur premier contrat car c’est ce premier document qui est déterminant pour l’avenir.
Le protocole d’accord éolien
Afin de permettre aux agriculteurs et aux propriétaires fonciers de négocier au mieux de leurs intérêts les contrats autorisant l’implantation d’éoliennes sur leurs parcelles, un protocole d’accord a été conclu en 2006 entre la Profession Agricole représentée par l’APCA et la FNSEA d’une part, et le Syndicat des Energies Renouvelables et la Fédération France Energie Eolienne d’autre part.
Ce protocole éolien vise à servir de guide commun à l’usage de la Profession Agricole et des développeurs éoliens : il propose aux acteurs de terrain des contrats-types permettant l’implantation d’éoliennes sur des parcelles agricoles, notamment :
- Un modèle de promesse de bail et convention d’indemnisation en vue de la construction et l’exploitation d’un parc éolien,
- Un modèle de bail emphytéotique,
- Un modèle de bail à construction.
Bien entendu, ces modèles ne s’imposent pas aux parties mais sont un cadre fort utile pour la négociation des contrats proposés par les promoteurs.
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Eolien et fermage
Sachant que 70 % des surfaces agricoles sont exploités en fermage, le projet d’implantation d’éoliennes peut déboucher sur des conflits d’intérêts entre bailleurs et preneurs.
Si le propriétaire bailleur souhaite faire édifier des éoliennes sur les terres qu’il loue, il ne peut pas obliger son locataire à résilier son bail.
Pas question non plus pour le fermier de négocier directement avec un opérateur éolien. Cette sous-location prohibée, même très partielle, serait de nature à justifier, à la première demande du propriétaire, la résiliation du bail principal.
Compte tenu de cette difficulté, les promoteurs d’éoliens ont tendance à privilégier les terrains dont le propriétaire est lui-même exploitant ou exploite dans un cadre familial restreint.
Mais des propriétaires fonciers seraient intéressés pour recevoir des éoliennes sur leurs terres.
Pour tenter de répondre à ce problème, deux stratégies sont mises en place :
- Celle de l’APCA/FNSEA dans le cadre du Protocole Eolien qui propose le partage de l’indemnité annuelle entre le propriétaire et l’exploitant dans des proportions à définir,
- Et celle de la Propriété Privée Rurale qui estime que le fermier n’a pas à être associé à l’éolien et qui préconise de procéder à une résiliation amiable du bail, avec octroi d’une indemnité versée une fois pour toute.
En l’état actuel de la jurisprudence et des textes, le choix entre ces deux stratégies revient au fermier.
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Service Juridique et Aménagement Foncier
Chambre d’Agriculture de l’Allier
9 juillet 2009
Vente d’herbe : attention au risque de requalification en bail rural
Exploitant et propriétaire pensent conclure un contrat ponctuel de vente d’herbe, qui ne les engage pas pour l’avenir mais rien n’est aussi simple.
On entend couramment parler de vente d’herbe dans deux cas :
- lorsque le propriétaire d’une parcelle en herbe cède la récolte à un exploitant agricole qui y réalise la fenaison et s’acquitte du prix convenu.
- Ou lorsque le propriétaire du fonds enherbé permet à un tiers de le faire paître par ses animaux.
En droit deux questions se posent : Quelle est la nature d’un tel contrat et est-il soumis au statut du fermage ? L’étendue des droits et obligations de chacune des deux parties va dépendre de ces réponses, c’est pourquoi il est important d’y répondre préalablement à tout engagement.
Pendant longtemps, les juges ont regardé qui avait la charge de l’entretien de la parcelle pour déterminer la nature du contrat. Si le propriétaire gardait à sa charge l’entretien du bien, la convention était qualifiée de vente d’herbe et échappait à l’application des règles strictes du statut du fermage.
Mais, la loi du 4 Juillet 1980 est venu changer cette règle en qualifiant de bail rural « toute cession exclusive des fruits de l’exploitation lorsqu’il appartient à l’acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir ».
Désormais, la vente d’herbe, dès lors qu’elle porte sur l’ensemble des fruits d’une même parcelle, sera considérée comme un bail rural et le statut du fermage lui sera applicable dans son intégralité. La cession doit être exclusive. Si le propriétaire garde pour lui une partie de la récolte ou une production secondaire, par exemple recueillir les fruits des arbres de la parcelle, s’il fait paître ses animaux après la fenaison, il s’agit bien d’une vente d’herbe car le critère de l’exclusivité ne peut être retenu et le statut du fermage ne lui est pas applicable.
En cas de cession exclusive des fruits de la parcelle, le contrat pourra échapper à la qualification de bail rural seulement si le propriétaire démontre que « le contrat n’a pas été conclu en vue d’une utilisation continue ou répétée des biens et dans l’intention de faire obstacle à l’application du statut du fermage ».
En particulier, la vente d’herbe peut exister si le propriétaire démontre qu’elle a été réalisée de façon tout à fait ponctuelle dans le temps (moins d’une année), en raison d’une circonstance particulière (maladie, accident, insuffisance temporaire de cheptel).
Peut-on échapper au critère de continuité, qui fera tomber le contrat dans le statut du fermage, en vendant l’herbe d’une année à un agriculteur, l’année d’après à un autre et ainsi de suite… ?
Oui, MAIS dans ce cas, il y a bien répétition du contrat dans le temps, même si le cocontractant est différent à chaque fois, et en conséquence risque de requalification en bail à ferme.
En droit la vente d’herbe est un contrat qui doit répondre à des conditions très strictes à défaut il sera requalifié en bail rural, il est donc important avant de s’engager de rédiger un contrat clair donc écrit et de prendre préalablement l’avis d’un juriste.
Service Juridique et Aménagement Foncier
Chambre d’Agriculture de l’Allier
2 juillet 2009
Bail rural et changement de destination du bien loué
L’article L 411-1 du Code rural définit le bail rural comme « la mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole ».
La qualification de bail rural entraîne automatiquement l’application du statut du fermage, dispositions d’ordre public auxquelles on ne peut déroger.
Mais, une règle ayant toujours ses exceptions, la loi a prévu des dérogations à l’application de certaines dispositions du statut du fermage dans des cas très précis et notamment en cas de changement de destination du bien loué. Il s’agit de parcelles qui ont perdu leur affectation agricole ou qui ont vocation à la perdre. Souvent le changement de destination sera demandé pour raisons d’urbanisme mais la loi ne le limite pas à des opérations de construction. Il peut s’agir d’un projet industriel, touristique, mais aussi d’une réalisation d’équipement en zone rurale, par exemple. Dans ce cas, le Code Rural prévoit des dérogations de deux sortes.
La première figure à l’article L411-2 du Code Rural qui autorise la conclusion d’une convention d’occupation précaire tendant à l’exploitation d’un bien dont la destination agricole doit être changée. Pour être valable, la convention doit préciser le changement de destination envisagé, à défaut, le propriétaire devra rapporter la preuve que la destination agricole des parcelles était susceptible d’être modifiée lors de la conclusion de la convention. Ces conventions restent pourtant souvent problématiques lorsque les projets sont incertains et envisageables dans un délai indéterminé. La convention précaire peut durer longtemps et laisser croire à l’agriculteur qu’il pourra rester dans les lieux, pourtant il n’a pas droit à l’application des règles protectrices du statut du fermage et le propriétaire peut librement récupérer son bien. Il est donc important d’être précis dans la convention.
La seconde est prévue par l’article L 411-32 du Code Rural qui accorde au propriétaire la possibilité de résilier le bail, à tout moment, sur les parcelles dont la destination agricole peut être changée. La résiliation sera libre et de plein droit si le plan local d’urbanisme ou le plan d’occupation des sols classe les parcelles en zone urbaine (zone U). La résiliation sera soumise à autorisation préfectorale si il n’existe pas de plan local d’urbanisme ou de plan d’occupation des sols ou si les parcelles se trouvent en zone d’extension urbaine (zone AU des PLU et zone NA des POS). La résiliation sera admise dès lors qu’elle ne porte pas une atteinte excessive à l’équilibre de l’exploitation agricole.
Par dérogation aux dispositions du statut du fermage la résiliation du bail rural doit être notifiée, par huissier, au preneur 1 an avant la reprise du bien (normalement le délai est de 18 mois). L’acte doit mentionner l’engagement du propriétaire de changer ou de faire changer la destination des terrains, dans les 3 ans suivant la résiliation du bail à peine de nullité.
Cette résiliation ouvre droit pour le preneur à l’obtention d’indemnités à deux titres :
- Au titre des améliorations culturales et foncières, telles que prévues dans la carde du bail rural.
- Au titre du préjudice causé par la perte de jouissance des années du bail restant à courir au moment de la résiliation. Si la résiliation coïncide avec la fin du bail, le preneur n’aura droit à rien sur ce fondement.
Le Code Rural prévoit dans cette hypothèse la même indemnisation qu’en matière d’expropriation. Dans le département de l’Allier c’est le protocole d’indemnisation des propriétaires et exploitants agricoles expropriés qui a vocation à s’appliquer. L’indemnité est calculée en fonction de la durée du bail restant à courir et de la marge brute par hectare :
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Petite région
|
Durée du bail restant à courir
|
1ère catégorie
|
2ème catégorie
|
3ème catégorie
|
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Val d’allier
Forterre
&
Riches alluvions
|
+ de 9 ans
6 à 9 ans
4 à 6 ans
18 mois à 4 ans
|
831× 4,5 = 3740
831× 4 = 3324
831× 3,5 = 2909
831× 3 = 2493
|
739× 4,5 = 3326
739× 4 = 2956
739× 3,5 = 2587
739× 3 = 2217
|
684× 4,5 = 3078
684× 4 = 2736
684× 3,5 = 2394
684× 3 = 2052
|
|
Bocage
Combraille
|
+ de 9 ans
6 à 9 ans
4 à 6 ans
18 mois à 4 ans
|
665× 4,5 = 2993
665× 4 = 2660
665× 3,5 = 2328
665× 3 = 1995
|
591× 4,5 = 2660
591× 4 = 2364
591× 3,5 = 2069
591× 3 = 1773
|
547× 4,5 = 2462
547× 4 = 2188
547× 3,5 = 1915
547× 3 = 1641
|
|
Autres régions
|
+ de 9 ans
6 à 9 ans
4 à 6 ans
18 mois à 4 ans
|
565× 4,5 = 2543
565× 4 = 2260
565× 3,5 = 1978
565× 3 = 1695
|
502× 4,5 = 2259
502× 4 = 2008
502× 3,5 = 1757
502× 3 = 1506
|
464× 4,5 = 2088
464× 4 = 1856
464× 3,5 = 1624
464× 3 = 1392
|
Référence : Protocole Expropriation - Barème 2008
Le protocole prévoit la possibilité de moduler l’indemnisation si l’exploitant prouve que sa marge brute à l’hectare est supérieure à celle prévue. Il doit justifier cette différence par la production de sa liasse fiscale.
Service Juridique et Aménagement Foncier
Chambre d’Agriculture de l’Allier
25 juin 2006
Indivision : du nouveau pour vendre
La loi sur la simplification du droit en date du 12 mai 2009 autorise une nouvelle procédure pour vendre un bien détenu en indivision, lorsque tous les indivisaires ne sont pas d’accord.
Indivision : du nouveau pour vendre
L’indivision, c’est lorsqu’un bien est détenu à plusieurs, sans que véritablement des lots puissent être individualisés.
Exemple : dans le cadre d’une succession, les trois héritiers d’un défunt deviennent propriétaires de 10 hectares, sans que telle ou telle parcelle soit affectée à l’un ou à l’autre.
Avant 2006, toute décision concernant la gestion (acte d’administration) ou la vente (acte de disposition) devait être prise à l’unanimité.
Il n’était donc pas rare que les indivisions soient des nœuds de discorde !
Première mesure destinée à éviter en partie les blocages, le législateur décide donc en 2006, que toutes les décisions liées à la gestion pourront être prises à la majorité des 2/3.
Attention, le domaine agricole a ceci de particulier que la location par bail rural continue à intervenir à l’unanimité.
Mais pour vendre le bien, le législateur a maintenu la situation précédente, c’est à dire l’unanimité. La solution consiste donc à engager une procédure devant le Tribunal de Grande Instance pour obtenir :
- la sortie d’indivision,
- l’évaluation des biens,
- le partage ou la vente,
procédure longue s’il en est et qui ne mettait pas pour autant la paix dans les familles…
La loi du 12 mai 2009 vient créer en plus une nouvelle procédure : la possibilité de vendre un bien si 2/3 des indivisaires sont d’accord.
Comment cela se passe-t-il ?
Dans notre exemple, deux héritiers souhaitent vendre. Le notaire signifie par huissier l’intention au troisième propriétaire indivis.
Si celui-ci ne répond pas ou refuse dans les trois mois, le notaire établit alors un procès-verbal. Les indivisaires-vendeurs peuvent alors saisir le Tribunal de Grande Instance qui autorisera la vente.
Le prix de vente reviendra évidemment aux trois héritiers.
Quel intérêt :
- la rapidité sans doute
- la possibilité de céder un seul bien et non de liquider toute l’indivision.
Auparavant il fallait une procédure longue et coûteuse. Ici le Tribunal ordonne seulement la vente aux enchères d’un bien. Et il semble que les co-indivisaires aient la possibilité de demander l’attribution du bien après l’adjudication.
Dans la pratique, les notaires, les avocats pourront dire dans quelques mois s’il s’agit d’un aménagement intéressant.
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Chambre d’agriculture de l’Allier
18 juin 2009
La prescription acquisitive
Question -Réponse
L’un de nos lecteurs nous pose la question suivante : « Depuis des années, mes grands-parents, mes parents, puis moi-même, nous avons disposé d’une parcelle. Il paraît que nous pouvons en être reconnus comme propriétaire. Que devons-nous faire ? »
La prescription acquisitive
Le code civil, prévoit comme mode d’acquisition d’une propriété, la prescription, c’est-à-dire le fait d’avoir joui du bien pendant au moins trente ans.
Il est évident, qu’il s’agit avant tout d’apporter la preuve que vous vous êtes comporté comme le propriétaire de bonne foi et d’une façon continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque.
Ces termes signifient :
- que vous avez profité du bien en question,
- que personne ne l’a revendiqué,
- que vous vous êtes acquitté de toutes les charges –notamment foncières,
- d’une manière continue pendant trente ans,
- en toute bonne foi.
Vous pouvez demander à votre notaire d’établir un acte de notoriété pour constater cette prescription acquisitive, sur l’attestation de plusieurs témoins, en joignant à l’acte un bordereau de situation, pour justifier du paiement de l’impôt foncier. L’acte notarié sera ensuite publié à la Conservation des Hypothèques.
Mais on considère qu’il s’agit d’un titre de propriété très aléatoire, qui peut encore après être remis en cause par des tiers (cf. une jurisprudence récente de la Cour de Cassation : 7/10/2007).
Le juge peut aussi reconnaître la propriété par prescription. Il semble donc plus prudent de saisir le Tribunal de Grande Instance pour obtenir un jugement.
Enfin s’agissant des biens des personnes publiques et notamment des communes, on ne peut jamais acquérir par prescription, un bien dépendant du domaine public.
On pourrait acquérir par prescription un bien dépendant du domaine privé d’une commune, mais il faut savoir que la procédure est bien plus complexe, et que seul un tribunal administratif pourra en décider.
Bien entendu, sur les terrains que vous utilisez en tant que fermier depuis plus de 30 ans, il ne vous est pas possible d’en revendiquer la propriété.
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Chambre d’Agriculture de l’Allier
11 juin 2009
Destruction obligatoire du Chardon dans certaines communes
L’arrêté Préfectoral a été pris pour l’année 2009.
Chaque année un arrêté prescrivant la destruction des chardons est pris pour un certain nombre de communes du département, et pour une campagne seulement.
Qui a la charge de cette destruction : L’exploitant ou l’usager bien sur, mais à défaut le propriétaire ou l’usufruitier. La mêmes obligation pèse sur les personnes publiques (Etat, Département, Communes Etablissements Publics ou Privés) pour les parcelles leur appartenant.
L’arrêté 2009 reprend les différentes possibilités de destruction : destruction mécanique, fauchage ou herbicides (répondant aux conditions réglementaires de mise sur le marché et d’utilisation).
Attention, l’utilisation de phytohormones à proximité de parcelles de vignes ou de betterave est interdite.
Le Maire peut se substituer à la personne défaillante et faire exécuter aux frais de celle-ci les travaux de destruction.
Liste des communes concernées :
Andelaroche, Aubigny, Audes, Avermes, Bègues, Bellenaves, Bellerive, Bert, Bessay-sur-Allier, Besson, Bézenet, Le-Brethon, Boucé, Braize, Bransat, Bresnay, Bresssolles, Brout-Vernet, La celle, Cérilly, Cessset, Chassenard, Chareil-Cintrat, Château-sur-Allier, Chatillon, Chazemais, Chemilly, Commentry, Contigny, Cosne d’Allier, Coulandon, Coulanges, Créchy, Creuzier le Neuf, Creuzier le Vieux, Cusset, Deneuille lès Chantelle, Dompierre-sur-Besbre, Doyet, Droiturier, Durdat-Larequille, Estivareilles, Etroussat, Franchesse, Gannat, Gipcy, Gouise, Lalizolle, Langy, Lavault Sainte Anne, Le Breuil, Le Donjon, Le Pin, Liernolles, Lignerolles, Louchy-Montfand, Louroux Bourbonnais, Lusigny, Lurcy-Lévis, Magnet, Maillet, Marigny, Mazerier, Meillers, Molinet, Montbeugny, Montcombroux les Mines, Montilly, Montmarault, Moulins, Nassigny, Néris les Bains, Neuvy, Noyant d’Allier, Prémilhat, Rocles, Saint Aubin Le Monial, Saint Caprais, Saint Eloy d’Allier, Saint Ennemond, Saint Etienne de Vicq, Saint Genest, Saint Gérand de Vaux, Saint Gérand Le Puy, Saint Hilaire, Saint Léger sur Vouzance, Saint Léon, Saint Marcel en Marcillat, Saint Menoux, Saint Pierre Laval, Saint Plaisir, Saint Pourçain sur Sioule, Saint Prix, Saint Sauvier, Saint Victor, Saint Voir, Saint Yorre, Sainte Thérence, Sanssat, Saulcet , Serbannes, Servilly, Seuillet, Souvigny, Target, Toulon sur Allier, Treban, Tréteau, Trevol, Trezelles, Tronget, Valigny, Vallon en Sully, Varennes sur Allier, Venas, Verneuil en Bourbonnais, Le Vernet, Le Veurdre, Vichy, Vicq, Villefranche d’Allier, Villeneuve, Yzeure.
11 juin 2009
Ecoprêt à taux zéro
Il est maintenant possible de financer certains travaux d’isolation ou d’économie d’énergie sur la résidence principale construite avant 1990, à l’aide d’un prêt de l’Etat à taux 0.
Eco prêt à taux zéro
Aucune condition de ressources n’est exigée ;
Le plafond est fixé à 30.000€ ;
Le prêt est remboursable en 10 ou 15 ans ;
Les travaux éligibles doivent en fait être soit un « bouquet de travaux », soit améliorer la performance énergétique globale du logement.
Un « bouquet de travaux » est un ensemble de travaux cohérents dont la réalisation simultanée apporte une amélioration sensible de l’efficacité énergétique du logement et doit être réalisé par un professionnel des travaux dans au moins deux des catégories suivantes :
-
isolation performante de la toiture,
-
isolation performante des murs donnant sur l’extérieur,
-
isolation performante des fenêtres et portes donnant sur l’extérieur,
-
installation ou remplacement d’un chauffage ou d’une production d’eau chaude sanitaire,
-
· installation d’un chauffage utilisant les énergies renouvelables,
-
· installation d’une production d’eau chaude sanitaire utilisant les énergies renouvelables.
Concernant la performance énergétique, il s’agit des travaux qui, réalisés après une étude thermique, permettent de réduire les consommations d’énergie :
· (avant travaux, plus de 180 kWhEP/m²/an), il faut atteindre, après travaux, une consommation d’énergie inférieure à 150 kWhEP/m²/an ;
· (avant travaux, moins de 180 kWhEP/m²/an), il faut atteindre, après travaux, une consommation inférieure à 80 kWhEP/m²/an.
Le prêt permet de régler toutes les dépenses de fourniture et de pose de nouveaux ouvrages (sous réserve que l’équipement ou le matériau réponde à des caractéristiques techniques précises), ainsi que les travaux induits indissociables (reprise d’électricité, installation d’un système de ventilation...), mais aussi frais de maîtrise d’œuvre (architecte, bureau d’étude thermique...) voire d’assurance-construction.
L’éco-prêt à taux zéro est cumulable avec les aides de l’agence nationale de l’habitat et des collectivités territoriales, les certificats d’économies d’énergie et le prêt à taux zéro octroyé pour les opérations d’acquisition rénovation.
Les formulaires spécifiques concernant les devis, les prêts, et les factures sont disponibles sur le site : http://www.developpement-durable.gouv.fr et auprès des établissements bancaires partenaires.
A savoir : l’éco-prêt à taux zéro pour les travaux d’assainissement
Depuis la loi sur l’eau de 1992, dont certaines dispositions ont été renforcées par la loi sur l’eau et les milieux aquatiques de décembre 2006, les propriétaires d’habitation non raccordée au réseau public de collecte des eaux usées, doivent s’équiper d’une installation d’assainissement non collectif (fosse septique et traitement des eaux usées) en bon état de fonctionnement.
Les travaux concernant l’installation d’assainissement non collectif ne consommant pas d’énergie pourront bénéficier de l’éco-prêt à taux zéro à hauteur de 10 000€.
Les travaux concernant l’installation d’assainissement non collectif ne consommant pas d’énergie pourront bénéficier de l’éco-prêt à taux zéro à hauteur de 10 000€.
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Chambre d’Agriculture de l’Allier
4 juin 2009
Prise en pension d’animaux
Les agriculteurs doivent faire attention quand ils accueillent les animaux d’un voisin sur leurs parcelles.
La prise en pension d’animaux est l’opération par laquelle une personne accepte, pendant une période donnée, de loger et de nourrir des bêtes moyennant une rémunération en argent ou en nature. On voit encore souvent ce contrat proposé, lorsque le propriétaire d’un pâturage le met à disposition d’un éleveur moyennant paiement.
Il importe de déterminer les obligations réciproques et de rédiger ce contrat avec précision en prévoyant que le propriétaire de la parcelle :
- Entretiendra impérativement celle-ci : broyage des haies, curage des fossés, réparation des clôtures, fauche des mauvaises herbes, l’application de fumure,
- Eventuellement, apportera des soins aux animaux sous les angles : nourriture, abreuvement, surveillance sanitaire, voire garde juridique…
Pourquoi ?
Lorsque les obligations qui incombent normalement au propriétaire du foncier sont mises à la charge de l’éleveur, le contrat rentre dans les dispositions impératives du fermage et est requalifié en bail rural, et ce quand bien même le propriétaire de la parcelle serait lui-même agriculteur.
Les juges ont constamment jugé de la même manière depuis au moins une vingtaine d’années.
Pour preuve que le message est encore insuffisamment connu, des décisions de justice sont toujours régulièrement rendues sur le sujet. La situation est plus grave encore lorsque celui qui met à disposition la pâture n’est que fermier et non propriétaire.
Les juges requalifient alors « le contrat de bêtes en pension » en une sous-location, ce qui entraîne la résiliation totale du bail aux torts du fermier, et sa condamnation à des dommages et intérêts lorsque le bailleur a subi un préjudice.
Il est évident qu’un bailleur n’hésitera pas à résilier le bail pour ce motif, les possibilités de reprise étant très encadrées dans le code rural.
Il est donc particulièrement conseillé de rédiger un contrat clair. Car la difficulté est de savoir à qui incombe les obligations et qui dans la réalité s’en est acquitté. En effet la preuve peut être rapportée par tout moyens : donc éventuellement par témoins.
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Chambre d’Agriculture de l’Allier
28 mai 2009
Attention aux arnaques ! Nouvelle entête mais même procédé que par le passé
Les agriculteurs du département font de nouveau l’objet de démarchages téléphoniques les incitant à s’inscrire dans un annuaire professionnel.
Cette fois, c’est 118-218.com qui contacte les agriculteurs de l’Allier pour leur proposer une insertion dans un annuaire professionnel et certains ne se méfient pas pensant avoir à faire à une société existante et bien connue en France.
Comme souvent en cas d’escroquerie, tout se fait par téléphone et par fax. Cela commence par un coup de téléphone au cours duquel une opératrice propose à l’agriculteur une insertion dans l’annuaire, assurant qu’elle est totalement gratuite. Pour en bénéficier, il suffit alors de remplir et de retourner un formulaire reçu par fax.
La remise stipulée sur ce document, laisse à penser que rien ne sera dû. Quelques semaines plus tard, l’agriculteur reçoit une facture de plus de 18.000 €. On lui révèle alors qu’il s’est engagé sur vingt-quatre mois et que l’offre promotionnelle ne correspondait qu’au premier mois gratuit.
En effet, tout était stipulé sur le document mais en caractère minuscule et pratiquement illisible.
C’est à ce moment que l’agriculteur se rend compte de l’escroquerie et informe la société qu’il refuse de payer et demande la résiliation du contrat.
Un conseiller lui explique alors qu’il doit payer dans un premier temps afin que l’assurance juridique de la société puisse, dans un second temps lui rembourser l’intégralité des sommes réclamées. Là encore, il s’agit d’une arnaque, le remboursement n’arrivera jamais.
Dans cette situation, le plus important est de ne rien régler même si la société menace de poursuites judiciaires. La plupart du temps, si l’agriculteur tient bon et refuse de payer, l’escroc abandonnera. Alors que si un ordre de virement a été donné, il deviendra très compliqué de récupérer les sommes déjà versées.
L’agriculteur est considéré comme un professionnel, de ce fait les règles protectrices du droit de la consommation, telles que le délai de rétractation ne lui sont pas applicables.
Pour éviter de se trouver confronté à cette délicate situation, quelques règles sont à respecter, avant de s’engager par fax ou par téléphone :
- Se renseigner sur la société et sa réputation. Toujours vérifier qu’elle a une adresse réelle, en France. Certaines adresses sont trompeuses et ressemblent aux françaises mais il n’en est rien.
- Lire le document en entier, tout le texte doit être lisible. Si tel n’est pas le cas, ce qui arrive souvent quand le document est faxé, refusez de le signer.
- Toujours prendre le temps de la réflexion, et se méfier lorsque l’opérateur insiste pour que le document soit signé très vite.
- Ne jamais signer un ordre de virement sans être sûr de vouloir s’engager et savoir réellement la prestation qui sera fournie par la société.
Si vous êtes concernés par ce genre de démarche, n’hésitez pas à contacter le service juridique de la Chambre d’Agriculture qui pourra vous aider dans vos démarches.
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Chambre d’Agriculture de l’Allier
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20 mai 2009
Fiscalité : l’option et remboursement mensuel de TVA pour les agriculteurs
Pour leur donner une bouffée d’oxygène financière, les pouvoirs publics ont décidé d’accélérer le remboursement de certaines créances dues par l’Etat aux entreprises.
Un décret du 29 janvier 2009 complété par une ordonnance, ainsi que par la loi de finances rectificative pour 2008, introduit la possibilité de bénéficier de remboursements de crédits de TVA selon une périodicité mensuelle pour les entreprises déposant des déclarations mensuelles de chiffres d’affaires.
Nouveauté également, la possibilité pour les exploitants agricoles, d’opter pour un régime mensuel de déclaration et donc de bénéficier de ce remboursement mensuel de TVA.
Nouveauté également, la possibilité pour les exploitants agricoles, d’opter pour un régime mensuel de déclaration et donc de bénéficier de ce remboursement mensuel de TVA.
Auparavant, les exploitations assujetties au réel simplifié pouvaient simplement bénéficier d’un régime de remboursement trimestriel.
Cette nouvelle option est prise pour 5 ans. Elle consiste à déposer chaque mois une déclaration de TVA relative aux opérations réalisées dans le mois précédent et pouvoir disposer du crédit de TVA mensuellement.
Pour faire la demande de remboursement, celle-ci doit porter sur un montant au moins égal à 760 € (150 € lorsque le crédit de TVA se rapporte à la déclaration déposée en janvier au titre du mois de décembre).
Les options devaient être prises avant le 5 mai, pour s’appliquer rétroactivement au 1er janvier 2009. Il n’est cependant pas trop tard pour modifier son régime de TVA, mais avec effet au 1er janvier 2010.
Les options devaient être prises avant le 5 mai, pour s’appliquer rétroactivement au 1er janvier 2009. Il n’est cependant pas trop tard pour modifier son régime de TVA, mais avec effet au 1er janvier 2010.
A côté de ce dispositif, d’autres aménagements ont été organisés pour accélérer les remboursements en matière de :
- crédit d’impôt recherche,
- crédit du report en arrière des déficits,
- excédents d’acomptes d’IS.
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Chambre d’Agriculture de l’Allier
14 mai 2009
Comment payer le fermage à l’échéance de mai
Le fermage est payé aux échéances fixées dans le bail, ou à défaut comme prévu au Bail Type adopté pour le département de l’Allier.
Sauf accord contraire, le fermage se règle donc en deux échéances.
Pour le calcul du 11 mai, il convient de prendre la totalité du fermage réglé en 2008, hors remboursement d’impôts et taxes, puis de le diviser par 2 :
Fermage 2008 / 2 = acompte de mai 2008
Nota bene : c’est au mois de novembre qu’il faudra appliquer l’indice d’évolution des fermages.
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Chambre d’Agriculture de l’Allier
30 avril 2009
Quand faut il payer le fermage ?
Il est utile de rappeler certaines règles autour du paiement du fermage.
On entend encore parfois dire que le preneur a trois mois pour payer son fermage. Il paraît prudent de rectifier cette affirmation et de rappeler les modalités de ce paiement.
Tout d’abord, à défaut de précisions contraires dans le bail, le preneur doit payer le fermage chez le bailleur à son domicile, ou bien à toute personne que le bailleur désignerait, par l’envoi ou la remise d’un chèque.
Il est préférable que le bailleur, préalablement, ait rédigé et adressé au preneur un appel de fermage. Le paiement intervient aux échéances spécifiées dans le bail, les plus courantes : 11 mai et 11 novembre.
La date ainsi fixée est impérative, et le bailleur peut faire courir des intérêts immédiatement après, indépendamment d’une mise en demeure. Même si aucune clause ne le prévoit dans le bail, les intérêts sont de droit.
Mais qu’en est-il alors de ce délai de 3 mois ?
Le délai de trois mois est celui de l’article L 411-31 du Code Rural sur les défauts de paiement : à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure de payer une échéance du bail, il y a défaut de paiement.
Et le Bailleur qui constate deux défauts de paiement peut en effet saisir le Tribunal Paritaire pour demander la résiliation du bail. Attendre trois mois pour payer le fermage peut donc être lourd de conséquences.
Au-delà de cette procédure particulière, rien n’empêche le bailleur de chercher à obtenir le paiement plus rapidement.
Il faut savoir en outre que les fermages se prescrivent par cinq ans.
Nous avons souvent constaté dans des situations individuelles difficiles que les bonnes relations entre bailleur et preneur pouvaient faciliter des passages de trésorerie délicats, et qu’un bailleur acceptait plus souvent de patienter lorsque son preneur l’avait contacté et rencontré. A l’inverse, le silence était facteur de cristallisation….
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23 avril 2009
Déclaration et contrôle des puits, forages et prélèvements d’eau à usage domestique
De nouvelles contraintes en matière de puits et forages mises en place depuis le 1er janvier 2009.
La loi sur l’eau et les milieux aquatiques du 30 décembre 2006 a introduit l’obligation de déclarer en mairie les ouvrages domestiques, existants ou futurs, et a conféré aux services de distribution d’eau potable la possibilité de contrôler l’ouvrage de prélèvement, les réseaux intérieurs de distribution d’eau ainsi que les ouvrages de récupération des eaux de pluie.
Un décret et deux arrêtés en 2008 sont venus mettre en place ces modalités de déclaration et de contrôle.
L’obligation de déclaration
Depuis le 1er janvier 2009, tout particulier utilisant ou souhaitant réaliser un ouvrage de prélèvement d’eau souterraine (puits ou forage) à des fins d’usage domestique, doit déclarer cet ouvrage ou son projet en mairie.
Qu’est ce qu’un forage à usage domestique ?
Selon le décret n° 2008-652 du 2 juillet 2008, il s’agit d’un puits ou forage destiné à prélever une eau nécessaire aux besoins usuels d’une famille, c’est-à-dire :
· les prélèvements et les rejets destinés exclusivement à la satisfaction des besoins des personnes physiques vivant sous un même toit (alimentation humaine, soins d’hygiène, lavage et éventuellement productions végétales ou animales, mais destinées à une consommation familiale),
· en tout état de cause, est assimilé à un usage domestique de l’eau tout prélèvement inférieur ou égal à 1 000 m3 d’eau par an, qu’il soit effectué par une personne physique ou une personne morale et qu’il le soit au moyen d’une seule installation ou de plusieurs.
Ainsi, les forages existants au 31.décembre 2008 doivent être déclarés avant le 31 décembre 2009.
Comment faire pour déclarer ?
Cette déclaration incombe au propriétaire de l’ouvrage ou, s’il est différent, à l’utilisateur : les mairies tiennent à la disposition des intéressés des formulaires dits « de déclaration d’ouvrages - Prélèvements, puits et forages à usage domestique », on peut également les télécharger (http://www.foragesdomestiques.developpement-durable.gouv.fr/).
L’arrêté en date du 17 décembre 2008 nous précise tous les éléments qui doivent être déclarés :
- le nom et adresse du déclarant,
- la localisation précise de l’ouvrage et ses principales caractéristiques (puits, forage, autres prélèvements, profondeur, débit, etc.),
- le ou les usages auxquels l’eau prélevée est destinée (utilisation pour la consommation humaine, autres usages, existence d’un rejet des eaux issues du pompage),
- s’il est prévu que l’eau prélevée sera utilisée dans un réseau de distribution d’eau intérieur à une habitation,
- s’il est prévu que tout ou partie de l’eau obtenue de l’ouvrage sera rejetée dans le réseau public de collecte des eaux usées ou des eaux pluviales,
- une analyse de la qualité de l’eau par un laboratoire agréé, si elle est destinée à la consommation humaine.
La déclaration concernant tout nouvel ouvrage réalisé depuis le 1er janvier 2009 doit être faite au plus tard 1 mois avant le début des travaux.
Attention, les nouvelles réalisations devront en plus être :
- conformes aux normes NF X 10-999 sur les forages d’eau,
- équipées d’un compteur volumétrique,
- déclarées au service des Mines ou à la DRIRE, si elles dépassent 10 mètres de profondeur.
L’obligation de contrôle
Toute personne qui utilise un puits, un forage ou tout dispositif de prélèvement, quel que soit son ancienneté, à des fins d’usage domestique (eau potable) pourra être contrôlée par les agents du Service de Distribution d’Eau Potable.
Les frais de contrôle sont à la charge de l’abonné au service des eaux potables et sont fixés par le règlement de ce service, en fonction des coûts exposés pour les réaliser.
L’intéressé doit être averti au plus tard sept jours avant le contrôle et, suite à celui-ci, est en droit d’exiger un rapport de visite.
Attention seuls les agents du service de l’eau potable sont habilités à réaliser le contrôle et à pénétrer chez l’abonné, en sa présence ou en présence de son représentant.
Ce contrôle, valable 5 ans, consiste en :
- un examen des parties apparentes du dispositif de prélèvement de l’eau, du puits ou du forage, notamment des systèmes de protection et de comptage,
- le constat des usages de l’eau effectués ou possibles à partir de cet ouvrage,
- la vérification de l’absence de connexion du réseau de distribution de l’eau provenant d’une autre ressource avec le réseau public de distribution d’eau potable.
Attention, en sus il est possible que soit adoptée localement une redevance assainissement.
Les collectivités en charge du réseau d’assainissement pourront en effet décider d’asseoir une redevance assainissement sur des eaux provenant de réseaux privés qui après usage domestique sont rejetées dans les réseaux collectifs d’assainissement avec les eaux usées.
Cette mesure concernerait donc seulement les particuliers résidant dans un périmètre d’assainissement collectif.
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